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要把集体农用地依法转为建设用地,需要办理哪些手续?
段双双 2020-01-03 北京在明律师事务所

为了保护我国的耕地资源,坚守18亿亩耕地红线,国家严格限制农用地转为建设用地。但凡涉及建设占用农用地的,都应当依据《土地管理法》第四十四条的规定,依法办理农用地转用审批手续。相信大家都清楚,建设用地,就是指用于建造建筑物、构筑物的土地;农用地,是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地,而农用地并非仅仅指种植农作物的土地。从土地性质来讲,农用地又包括集体农用地和国有农用地。接下来,我们来了解集体农用地转为建设用地需要符合哪些程序性规定,需要办理哪些手续。

第一,选择符合规划的集体农用地。对于在集体农用地上进行建设项目的单位,应当首先向自然资源和规划、住建等部门咨询该集体农用地是否可以用于建设,即是否符合当地土地利用总体规划、城市建设总体规划、土地利用年度计划确定的农用地转用指标。

涉及村庄和集镇占用农用地进行建设的,还应当符合村庄、集镇规划。如果集体农用地列入限制或者禁止供地项目、不符合土地利用总体规划,则不能办理农用地转用审批手续。

第二,编制建设项目可行性报告。在集体农用地可以用于建设的前提条件下,用地单位根据住建部门的要求,编制建设项目可行性报告。住建部门审查合格及用地单位缴纳一定费用后,由住建部门颁发《建设项目选址意见书》。

第三,提出用地预审申请。用地单位需针对自己选择需要用于建设项目的集体农用地,持《建设项目选址意见书》,并填写建设项目用地预审申请表、预审申请报告(包括建设项目的选址、规模等情况)、建设项目建议书批复文件及可行性报告(如果批复文件与可行性报告合一,则仅提供可行性研究报告即可)等,向自然资源部门提出用地预审申请。

自然资源部门审查后,会出具《建设项目用地预审意见书(或报告书)》,该《建设项目用地预审意见书》的有效期为2年。

需要指出的是,2019年9月17日自然资源部发布《关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》,其中明确规定:

将建设项目选址意见书、建设项目用地预审意见合并,自然资源主管部门统一核发建设项目用地预审与选址意见书,不再单独核发建设项目选址意见书、建设项目用地预审意见。建设项目用地预审与选址意见书有效期为3年,自批准之日起计算。

故此,对于2019年以后的建设项目,应当依据新规办理建设项目用地预审与选址意见书。


要把集体农用地依法转为建设用地,需要办理哪些手续?


第四,办理立项等手续。用地单位持《建设项目用地预审意见书》向建设部门、规划部门等办理立项、规划手续,并缴纳各项审批费用。对于一些特殊的建设项目,可能还需要其他政府部门申请办理相关许可手续。例如,水泥厂、钢铁厂等建设项目,因可能会对环境造成一定的污染,还需要向环保局办理环境保护许可手续。

第五,提出用地正式申请。用地单位需要持上述各项审批文件,再向自然资源部门提出建设项目用地的正式申请。

第六,办理审批手续。自然资源部门根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划,拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案,并报各级人民政府审批。注意:农村集体经济组织占用本组织内的集体用地、有关单位占用国有农用地的,则无需拟定征收土地方案。

第七,办理征地手续。自然资源部门对集体农用地进行征收,与农用地的使用权人签订补偿安置协议,办理征地手续。征地补偿款由用地单位在征地补偿安置方案批准之日起3个月内全额支付,政府部门才能发放建设用地批准文件。

否则,政府部门有权拒绝发放上述批准文件,被征地农民也有权阻止建设单位施工。如果用地单位存在未批先用的违法情形,则被征收人可以向相关部门申请查处。

第八,领取用地批准文件。在用地单位按期足额支付征地补偿款后,自然资源部门会向用地单位颁发批准用地文件及《建设用地批准书》。

前述《关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》中指出,将建设用地规划许可证、建设用地批准书合并,自然资源主管部门统一核发新的建设用地规划许可证,不再单独核发建设用地批准书。

故此,2019年以后实施的项目将依据新规作出相应调整。

第九,缴纳土地出让费,获得土地使用权。在集体农用地被征收后,该集体农用地即变为国有土地,自然资源部门会与用地单位签订《国有土地使用权出让合同》,出让该集体农用地。用地单位应当缴纳相应的土地出让费用,在缴纳土地出让金后,用地单位便获得了该国有土地的使用权。

第十,建设使用土地。用地单位在签订《国有土地使用权出让合同》并缴纳土地出让金后,便可以向相关部门办理施工许可证,进行施工建设了。

在明拆迁律师最后想提示广大农民朋友的是,以上就是集体农用地转为建设用地所必经的步骤。如果建设单位占用集体农用地未按照上述流程办理手续便开始建设房屋,则违反法定程序。大家要特别提防“未批先占”“少批多占”“以租代征”的违法情形,善于利用包括新修订《土地管理法》在内的一系列新规更加有效地捍卫自己的土地权益。

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