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如何对征收的房屋进行评估?
在明律师 2020-06-30 北京在明律师事务所

对被征收房屋进行价值评估,是房屋征收中的重要环节之一。这一环节也是被广大被征收人所熟知并密切关注的,因为它会直接决定被征收房屋的补偿结果。关于评估,有很多方面值得我们仔细探究。评估机构的选定、评估方法的选择、评估时点的确定等诸多细节问题,都关系着房屋价值评估结果、关系到被征收人能否获得合理合法的征收补偿。有不少被征收人在看到评估报告后,都感觉报告存在不合理之处,房屋的价值明显给评低了。那么,被征收人应当如何审视评估报告是否存在细节、专业性的问题呢?有了疑问又应如何依法行使救济权利呢?


说起广大被征收人关注的评估问题,直接针对评估事项的规定,在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中所占篇幅并不多。《条例》第十九条规定,被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。《条例》第二十条规定了房地产价格评估机构的选定方式和评估应当遵循的原则。被征收人若是翻看条例内容,会感觉找不到特别详细的依据,去评判自己手中的报告是否合理。其实,评估报告中的每一个关键细节,都是有据可依的。


如何对征收的房屋进行评估


【评估被征收房屋,一般选择市场比较法】


《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这条表达的主要信息有两点,第一,房屋征收决定公告之日就是评估被征收房屋价格的时点,这是法规明确规定的;第二,对房屋价值的补偿至少不能低于类似房地产的市场价格。类似房地产就是与被征收房屋的区位、面积、结构、用途、新旧程度等类似的房屋。所以,对一般住宅房屋的评估应选择市场比较法,要按标准比照实际交易案例,剔除偶然及非正常因素,确定类似房地产的市场价格。


《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定,被征收房屋类似房地产有交易的,应选用市场法评估。《房地产估价规范》4.1.2规定,估价对象的同类房地产有较多交易的,应选择比较法。《房地产估价规范》4.2部分中详细规定了市场比较法的估价步骤、交易情况修正规则、市场状况调整方法。例如,用于评估的可比实例应从交易实例中选取位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的,成交日期与价值评估时点相差不得超过两年。再比如,应当对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘,并在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。这些都是相较于《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定更为详细的要求,当你拿到一份评估报告时,就可以对这些内容进行相应的审查。


当然,在此在明拆迁律师还要提醒您一点,不同的房屋有不同的评估方法,如果被征收房屋是用于经营的,则应配合使用收益法进行评估。但无论如何,成本逼近法和基准地价修正法不可接受,它们都会直接导致被征收房屋的估值明显偏低,损害被征收人的合法权益。

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