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拆迁常识土地征收拆迁评估补偿安置拆迁百问
在明拆迁律师:对评估结果不满,你还需要做这些!
李小明 2020-06-22 北京在明律师事务所

众所周知,征收过程中对房屋价格评估报告不服的,可以申请复核和专家委员会鉴定。但由于评估机构是受房屋征收部门委托,被征收人在法定的复核或鉴定申请期内往往很难收集到有用的材料和依据。且被征收人收到的评估报告本就不够完整,一般会缺少专业评估技术书等。被征收人不服评估报告很难通过复核、鉴定程序得到救济,该程序也往往流于形式。那么能否就评估报告直接提起行政诉讼呢?一般说来,评估报告在拆迁补偿中仅仅作为参考依据之一,不是单独可诉的行政行为,不属于人民法院行政诉讼的受案范围。本文,在明律师事务所的李顺华律师团队就从以下几大方面和一些细节入手,为大家解析与评估报告相关的重要问题。

一、评估报告并非完全不可诉

评估报告的种类有很多,我们常见的评估报告是房屋征收部门委托评估机构就征收补偿事宜作出的评估报告,这样的评估报告是作为补偿决定参考依据的证据性材料。

而评估机构也不是行政机关,其作出的评估报告是不能提起诉讼的。但在某些情况下,如民事主体之间的委托行为,评估报告作为民事法律关系指向的标的物,当事人是可以就其提起民事诉讼的。

这种情况一般在企业拆迁中可能遇到,但在征地拆迁的背景下,对被征收房屋进行评估是行政机关的职责和义务,因此除非特殊情况被征收人无必要自行委托机构进行评估。

二、作出补偿安置裁决或者征收补偿决定时必须对评估报告进行程序上和实体上的审查

根据《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》,公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应作为行政案件受理。因此,拆迁补偿安置裁决是可以提起诉讼的。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条,被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

一旦当事人对补偿安置裁决、征收补偿决定不服提起行政诉讼后,法院就应当对作为裁决或者征补决定依据之一的房屋评估报告进行程序和实体上的审查。

三、评估报告的审查

从证据形式上来讲,评估机构出具的评估报告属于鉴定意见的一种,只不过这种鉴定意见在诉讼活动前就已进行并产生结果。

鉴定意见不同于证人证言等人证,它不是鉴定人对案件的直接或间接感知,其内容是基于科学技术方法产生,而不是主观回忆。

行政机关在诉讼过程中如将评估报告作为证据使用,则该评估报告必然应符合证据规则中对鉴定意见的要求,即程序合法、形式合法、内容合法,三者缺一不可。因此,对于评估报告的审查主要体现在如下几点:

(一)评估机构及评估人员是否具有法定资质

根据《征补条例》第十九条及《房地产估价机构管理办法》第八条的相关规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定;

省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责房地产估价机构资质许可;房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。


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(二)评估机构是否按照法定程序确定

评估机构的确定程序主要分为协商、投票、随机方式选定等环节。房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

具体的选定程序、规定需依据各地的地方性规定,一般都是先组织协商,协商不成再考虑投票等多数决定方式。投票仍无法产生结果的,采取抽签、摇号等随机方式确定。

(三)审查评估报告考虑的因素和参考的依据必须全面

被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

另外还应当考虑被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向、采光、通风状况等,否则该评估报告就不科学、不准确、不客观。

(四)审查评估报告不应考虑不相关因素

被拆迁房屋的估价主要从被拆迁房屋的自然属性进行判断,至于其他社会属性等不相关因素就不应该考虑。例如,被拆迁房屋是否是违法建筑就不必考虑,因为判断是否属违法建筑有诸多复杂的因素,按照职权法定化原则,是否违法建筑只能由规划和自然资源部门等有权机关认定。

再如评估时考虑了被拆迁房屋的“人”的因素,造成拆除同一类房屋,因居住人口不一,导致被拆迁房屋估价上的差异,补偿标准也不一样。如果评估机构考虑了此类不相关因素,则该评估报告就不能够采信。

(五)评估方法

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条之规定,注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。

李顺华律师团队要提示广大被征收人的是,评估程序虽专业性强、技术问题多,但因其对最终的补偿数额影响重大,被征收人仍不可对其掉以轻心或者盲目轻信进而不予监督审查。遇到自己不懂的问题时,可及时向注册房地产估价师或者评估机构进行询问,要求其解释说明,必要时及时咨询专业律师,为申请复核、专家委员会鉴定收集材料、准备证据,确保救济渠道最终能发挥作用。

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