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拆迁常识土地征收拆迁评估补偿安置拆迁百问
农村房屋每平米只补700元?问题在这儿!
在明律师 2020-05-27 北京在明律师事务所

导读:在近期的咨询中,有农民表示其所面临的农村房屋拆迁项目,每平米仅补偿七八百元,而周边的商品房均价早已是此价格的10倍不止。那么,这类明显偏低的补偿标准究竟是怎么算出来的?问题究竟出在哪儿呢?农民朋友又该从哪些方面主张更加公平、合理的补偿安置呢?


【为何700元每平米“显著偏低”?】


我们先简单探讨一下类似七八百元一平米的补偿价格是否系显著偏低。


2020年1月1日起施行的《土地管理法》第48条规定,征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。


对其中农村村民住宅,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,尊重农村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿。


基于上述法律所最新确立的原则,我们不难得出判断,七八百元一平米的补偿标准如果是农民的房屋被拆迁所能获得的全部补偿,显然是严重偏低的。


那么,这种实践中常见的七八百元一平米的补偿标准究竟是从哪儿来的呢?


拆迁评估


【宅基地上房屋的重置成新价,今天也不能就700元】


2003年施行的《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》第4条规定,房屋重置成新均价,是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价,具体标准由区县人民政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400-700元/平方米幅度内确定。


也就是说,按照这一10多年前的规定,当时在农村建造一座住宅房屋的“重置成新价”平均最高是700元一平米。700元一平米,也就够这笔费用的开支。


不过在今天,宅基地上房屋的“重置成新价”也绝非这点儿钱所能拿下的,毕竟随着物质水平的提升,建房的原材料、工艺和人工成本都有所提升。


而且,随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》在2011年的施行和其后《国有土地上房屋征收评估办法》的出台,“一刀切”确定补偿标准的做法逐渐遭摒弃,房屋的重置成新价理应通过专业评估来予以明确确定。


由此我们可以做这样的推测,一些农民口中的宅基地上房屋拆迁只补偿七八百元,可能涉及以下3种情形:


一是仅仅包含了重置成新价这一项补偿。而宅基地的区位补偿价、补助和奖励等重要的征收补偿内容可能并未被计算在内。


二是这种标准的补偿是给予无证的自建房屋或者“非宅”房屋的,属于“适当补偿”这类打了折扣的情形。


三是涉案拆迁项目并不涉及土地征收,而仅仅是城中村改造、旧村改造性质的项目。这类项目仅牵涉房屋的拆除,但并未将集体土地征收为国有,可能在补偿标准的制定上存在不同于征收补偿原则的地方,随意性也比较大。


【再碰上700元的补偿怎么办?3招应对】


无论怎样分析,这种七八百元一平米的补偿标准都是绝大多数被征收人所无法接受的。在明律师在此为大家提供3种解决问题的思路:


一是对不依法委托评估机构进行评估就按征收补偿安置方案确立的“一刀切”标准计算补偿的,要在提出意见、要求听证环节明确要求其对相关内容进行修改。对这类征地补偿安置方案、标准可依据其救济途径指示申请协调、裁决或者复议。


二是明确监督拆迁方落实评估机构入户实地查勘、出具评估报告等环节,明确拒绝这种缺乏依据的补偿标准,而要求以评估结果为准。


三是对强行适用这种标准作出的补偿决定、裁决申请行政复议或者提起行政诉讼,对以责令交出土地决定体现补偿安置标准、数额的,直接起诉责令交出土地决定。


同时需要注意的是,若涉案宅基地上房屋已被划入城市规划区,或者已成为事实上的“城中村房屋”,那么其所选用的评估方法应当充分考虑周边类似房地产的市场价格,而不宜单纯适用“成本逼近法”进行计算。


若类似七八百元一平米的补偿价格系经评估得出,被征收人有权针对评估结果申请复核和专家委员会鉴定,从评估的专业领域内审查其是否有调整的空间。


对于无证自建房、非宅的认定,非征收类城中村改造项目的合法性等可能影响补偿标准的事项,被拆迁人也要有针对性地加以应对,力争依法推翻七八百元一平米的补偿标准。


在明拆迁律师最后要提示广大被征收人的是,对于明显“畸低”的补偿标准、方案,被征收人切不可忍气吞声,而要尽早咨询专业律师,通过法律途径找寻其违法点,争取切实提升补偿标准。农村宅基地上房屋的补偿安置直接关乎被征地农民未来的居住和生计,在这笔费用上大家绝对是马虎不得、大意不得的。

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