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拆迁常识土地征收拆迁评估补偿安置拆迁百问
货币补偿还是房屋产权调换?选择之前要先弄懂这些!
李泓浩 2020-10-09 北京在明律师事务所

导读:在诸如棚户区改造项目等城市房屋征收中,“选房”还是“选钱”始终是被征收人必须面对的重要选择。那么,590号令对补偿方式的选择权究竟有着怎样的规定呢?被征收人又该怎样选择才能让自己不后悔呢?本文,在明律师事务所的张坤律师为大家浅析这一问题……

一、补偿包括哪些方面

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定,国有土地上房屋征收的补偿包括房屋价值的补偿、临时搬迁安置的补偿和停产停业损失的补偿3部分,此外还包括政策性的补助和奖励。

需要注意的是,奖励的具体办法是由市、县级人民政府制定的,补偿的数额无法很好地在事前确定(往往都是要求在补偿协议签约期限内积极签约的被征收人才有权获得,所以某种意义上当事人考虑的越久就越有可能错过奖励)。

但需要明确的是,无论被征收人选择货币补偿还是房屋产权调换,上述3+2种补偿都应当得到完整、充分的体现,不因被征收人对补偿方式的选择而直接有所增减。

实践中一些地方选择货币补偿就不给临时安置费的做法是不合法的,因为领取货币补偿款后另行购买房屋居住也是需要时间的,被征收人同样可能面临临时安置的需求。

二、货币补偿与房屋产权调换“二选一”

对于经历国有土地上房屋征收的当事人来说,补偿中占大头的就是对被征收房屋价值的补偿。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定,当事人有权选择货币补偿也有权选择产权调换。

在实务中,会存在行政机关以当事人未在签约期限内与政府达成协议为由,以补偿决定的形式直接告知当事人其将获得的补偿方式。

换句话说,就是由行政机关替当事人选择了安置补偿方式,这种情形下被征收人需格外关注补偿决定内容的合法性。

一般而言,若被征收人此前在协商谈判中曾就补偿方式问题有过明确表态,征收补偿决定应当尊重其所选择的补偿方式。


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一些地方还规定在被征收人未表态的情况下宜确定房屋产权调换的补偿方式,确保被征收人能分得安置房居住。若其自愿选择货币补偿,则可直接将安置房价值折算为货币进行支付。

被征收人对补偿决定中确定的补偿方式有疑问的,可通过及时提起复议、诉讼来进行救济。

三、如何让房屋产权调换更符合自己的利益

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,产权置换后双方还要计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价,这个时候就需要有资质的房地产价格评估机构来做评估。

同样根据上述条例,房地产价格评估机构由被征收人协商选定,协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体如何执行各地往往都有区别。

许多被拆迁人因为怕麻烦就放弃了自己选择的权利,这对于维护自己应得的利益是很不利的,积极参与评估机构的选定过程,了解哪个机构的评估结果更符合自己的利益,才能保证最后的结果不会不利于自己。

不仅如此,选择产权调换的被拆迁人还要及时了解产权调换安置房的地点、面积、户型、楼层、朝向、周边配套等具体信息,不可盲目作出选择。

有些产权调换房屋仍处于规划、建设状态,那么被拆迁人更要注意在补偿协议中明确就上述细节条件进行约定。

在建房屋可能会无法通过验收而使得被拆迁人无法办理产权登记,这对被拆迁人来说是极大的损失。所以在签订产权调换协议之前,一定要详细了解安置房的建设用地规划许可、建设工程施工许可、建设工程规划许可等审批手续,严格拒绝“小产权房”性质的安置房,避免自己的补偿权益因期房产权调换这一选择而陷入较大的风险之中。

在明律师事务所的张坤律师最后要提示大家的是,在绝大多数情况下,被征收人会倾向于选择房屋产权调换的补偿方式,这就需要各位把问题想细一些,在回迁还是外迁,是否主张临街商铺等门面房安置,期房还是现房等直接关乎切身居住利益的事项上谨慎选择。相较而言,货币补偿最大的优势就在于风险小、补偿落实直接,且在一些地方还会有单独设立的奖励。究竟作出怎样的选择,只能由被征收人根据自家的实际需求和情况作出决定,这也考验着大家对自身补偿安置权益的把控能力。

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