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拆迁常识土地征收拆迁评估补偿安置拆迁百问
北京拆迁律师:农村房屋时而腾退时而帮拆?
黄艳 2020-07-30 北京在明律师事务所

导读:长期以来,农村集体土地范围内的房屋拆迁因为没有详细的法律指引而出现了五花八门的拆法。常言道“事出反常必有妖”。这些奇奇怪怪的套路中,最酸涩的剧情莫过于两种:村委会对村民的宅基地上房屋实施腾退,对各种动迁项目中没签字拆不动的房屋实施帮拆,美其名曰“村民自治”……

案例一:村委会腾退

B市C区某街道一村民委员会在村域范围内张贴了一份《腾退公告》,公告称为了解决村域内长期存在的社会治安、安全隐患、环境卫生等诸多问题,改善村民生活居住条件,本村决定由村委会作为腾退人,对本村村域范围内宅基地及地上房屋、附属物实施自主腾退,同时公示了腾退补偿安置方案。

然而细心的村民发现,在评估公司出具的评估结果明细单上项目名称却写为XX科学园三期及XX村棚户区改造和环境整治项目。

后经笔者调查,发现该村也已经纳入了XX科学园三期的规划用地范围。

律师观点一:村民自治不能替代国家征收

顶着绿化隔离、环境保护、旧村改造等名目进行的村委会腾退,大抵是套用《村民委员会组织法》第二十四条第(六)项规定,认为宅基地使用方案属于村民自治范畴。

不过在明律师认为,《村民委员会组织法》第二十四条第(六)项规定的宅基地使用自治问题,属于农村集体经济组织内部对土地使用权的调整。

比如村庄内因居民点进行统一规划调整、因地质灾害原因进行迁徙、荒地或未利用地等作为宅基地进行分配的方案等。如果要对这类集体内部调整划重点的话,即不会改变土地的“集体所有”性质。

如果村委会腾退的项目背后是具体进行了立项、规划等审批手续的开发商建设项目,或是镇政府、区政府实施的城中村类拆迁项目,项目实施的后果最终会(即使暂时未)改变土地“集体所有”性质,则不能套用《村民委员会组织法》第二十四条第(六)项的规定理解为村民自治。

原因很简单——《村民委员会组织法》第二十七条规定,村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触,不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。

《土地管理法》则明确规定宅基地收回、地上房屋征收搬迁只能通过由县级以上人民政府与宅基地使用权人签订补偿安置协议、先补偿后搬迁的途径来进行,村委会显然不能滥用村民自治逆鳞而行。


北京拆迁律师:农村房屋时而腾退时而帮拆?


案例二:村委会帮拆

J省N市某区某街道某村村民X女士的房屋遭到非法强拆,强拆人员身份不明。X女士委托笔者代为进行法律救济。

因房屋位于该村6个村组城中村危旧房改造项目征收范围,笔者代X女士以区政府为被告起诉确认强拆行为违法。

在此过程中,区政府拿出一份村委会盖章出具的《情况说明》,称X女士的房屋位于该村6个村组城中村危旧房改造项目搬迁范围,因该户没有提供房屋权证、未能与征收部门签订补偿协议,遂村委会按照村民自治的相关要求对该户房屋予以拆除。

律师观点二:村委会帮拆是违法的行政机关“延长之手”

村委会帮拆往往会借助村民自治的形式——经村民代表会议讨论决定对具体村民的房屋实施帮拆。然而,《村民委员会组织法》并未授权村委会对村民房屋实施强制拆除的职权。

而《土地管理法》第四十七条规定,国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

一些省份、城市的征收集体土地涉及房屋补偿安置细则性规定中也规定市、县级人民政府为征收补偿安置工作的责任单位。

在这种情况下,村委会实施的帮拆行为是为了帮助市、县级人民政府完成房屋拆迁目的,一般应当推定村委会系市、县级人民政府的延长之手,其帮拆行为是受市、县级人民政府委托而作出,后者的锅,村委会想背也不行。

在明律师最后要提示大家的是,也不能凡是村委会帮拆,就一律以市、县级人民政府起诉强拆行为违法,进而申请行政赔偿。如果地方性法律规范中并未明确规定区、县人民政府的补偿职责,而是将相应的补偿安置职责分配给了某一政府部门,相关工作具体由该政府部门部署,则应当以相应政府部门为被告提起诉讼。同时,我们要充分考虑乡镇政府、街道办事处、xx指挥部等主体在拆迁中的地位和作用,根据个案情况准确选定起诉、索赔的对象。

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