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农民翻建宅基地上房屋却未获审批,一定要被强制拆除吗?
王小明 2020-05-25 北京在明律师事务所

导读:农村村民即使是在拥有集体建设用地使用权的宅基地上翻建住宅房屋,也应当依据《城乡规划法》的规定获取乡村建设规划许可证方可动工翻建。那么,对于实践中大量存在的没获取乡村建设规划许可证就已翻建完工的房屋而言,责令限期拆除真的是其唯一的归途吗?近日,河南省高级人民法院通过一则裁判再度对这一具有普遍性的问题进行了全面剖析,在明拆迁律师为大家梳理、解析如下。

【要点一:乡村建设规划许可证,是否需要看地方性规定】

《城乡规划法》第41条规定,在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法,由省、自治区、直辖市制定。

在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设,不得占用农用地;

确需占用农用地的,应当依照《土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后,由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后,方可办理用地审批手续。

据此,对于已经拥有宅基地使用权的住宅翻建是否需要乡村建设规划许可证,主要要看各地制定的农村村民住宅建设管理办法。一般而言,即使不需要获取乡村建设规划许可证,也应当履行一定的审查报批手续,而不得随意在自家的宅基地上进行住宅翻建。

【要点二:是否“严重违反乡、村庄规划”需查清】

对于违反城乡规划而并未违法用地的房屋而言,是否需要采取责令限期拆除、没收等“顶格”的行政处罚、强制措施,必须考虑其违法情节和对规划实施影响的轻重。

只有严重违反城乡规划且难以采取改正措施消除影响的房屋,才会被依法限期拆除或者没收,此即《城乡规划法》第64条所确立的重要原则,是基于行政法领域的“比例原则”而存在的。

故此,对于在自家宅基地上未经审批翻建的房屋,应当依法查清这一事实,从而判断是否应当对其限期拆除或者没收。“一律强制拆除”的认识显然是错误的。

【要点三:村民翻建房屋是否系其唯一住宅,是否用于居住目的】

各地法院在对此类纠纷的裁判中逐渐形成了较为统一的裁判标准,其中会充分考量涉案房屋是否系村民的唯一住宅,且其翻建行为是否出于居住目的。

农民翻建宅基地上房屋却未获审批,一定要被强制拆除吗?


宅基地使用权存在的价值就在于满足具有本集体经济组织成员资格身份的农村村民的居住生活需求,供其建造住宅。

若村民确因原有宅基地上房屋过于老旧,甚至已沦为危房等原因而翻建房屋且用于居住生活,那么即使其翻建行为未获审批,当地乡镇政府也不应对房屋实施强拆或者责令限期拆除,而要首先确保村民的基本居住生活需要。

【要点四:应当查明当地农村土地使用现状、宅基地行政管理执行现状】

对于这点的理解,在明律师建议大家回到河南高院2017年的“著名”裁判——杨付居诉兰考县政府行政强制案中去找寻答案:

由于农村发展程度及行政管理的实际情况等,农村集体土地上房屋普遍存在着只有部分建设手续甚至完全缺乏建设手续的情况,这是一种客观现实,不是农村居民能够克服和解决的,其不存在过错,相反,这种管理现状在很大程度上是行政机关造成的……

显然,对于自行翻建宅基地上房屋的案件,同样需要查明房屋所在地农村土地使用现状和宅基地行政管理的执行现状。

若案发地确实存在村民从没见过乡村建设规划许可证,甚至连基本的集体土地建设用地使用证都尚未颁发的情形,那么因房屋无证、未获取审批而对村民予以处罚显然是不公平的。

在明律师最后要提示大家的是,上述前3大要点应当由当地乡镇政府负责查明,在未经严格细致的调查取证的情况下就作出责令限期拆除、没收等处罚决定明显是不当的。涉案村民可针对相关行政决定及时提起复议或者诉讼。

若翻建的房屋直接遭强制拆除,村民更要第一时间咨询专业律师,针对强拆行为尽快提起行政诉讼,争取通过行政赔偿等途径弥补损失。

而对于第4点,村民则可以在准备庭审时收集一些其他村民的证人证言、与政府工作人员对话的录音等证据,以证明当地的宅基地管理和土地使用现状,为自己的诉讼主张得到法院支持提供依据。

总之,在自家宅基地上未经审批翻建的住宅房屋不一定会被限期拆除、没收,这就是各地法院通过多份裁判所给出的明确答案。

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