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拆迁常识土地征收拆迁评估补偿安置拆迁百问
为什么律师一定要你先拿补偿再搬迁?
董鑫蕊 2020-01-02 北京在明律师事务所

实践中,被征收人经常会遇到“先搬迁,后补偿”的情况。征收方承诺先搬迁可以得到更多的奖励,而具体的补偿金额、安置房面积等可后续再算甚至“多退少补”。然而这种做法是被法律明文禁止的。房屋征收补偿必须坚持“先补偿,后搬迁”的原则。那么,我们的被征收人该如何选择呢?征收方的承诺是否可信呢?通过本文,在明拆迁律师带领大家详细了解遇到这种情况该如何选择。


【先搬迁后补偿?征收方的承诺能信吗?】


征收拆迁实践中,总有被征收人向律师反映,自己在征收方的威逼利诱之下与其签订了带有“先搬迁后补偿”内容的协议。自己先行将房屋腾出来交给征收方拆除,仅凭借这一不合法的协议等着签正式的补偿安置协议。


然而《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定:实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。


作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。


任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”


依据上述规定,这类“先搬迁后补偿”的协议并无法律法规依据,属于征收方为了加快征收项目的进程,自行创设的签约步骤。


先拿补偿再搬迁


在明律师代理的案件中,征收方往往在分户评估报告未依法送达、评估机构未入户实地查勘等情况下,在极不合理的期限内敦促被征收人配合签这类协议。这就等于在补偿安置问题上“打白条”,最后能支付多少补偿被征收人完全丧失话语权。


仅从590号令所规定的签订补偿协议的程序步骤上看,这种协议也是绝对不能签的。在明律师代理的一起案件中,征收方鼓励被征收人配合签订以10000元/平方米“预估”价值为标准,事后评估完成后再“多退少补”的协议。


很多被征收人在签约时还惦记着能“少补”,但试问为什么不可能出现“多退”的情形呢?


【先补偿,后搬迁该如何理解】


房屋征收部门与被征收人就房屋征收补偿达成一致意见,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。


房屋征收部门与被征收人在补偿方案约定的期限内达不成补偿协议的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法作出房屋征收补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。


据此,“先补偿”不仅指补偿的时间要早于搬迁的时间,而且应该是全部补偿、实际补偿、补偿全部到位。这就有两个法定的判断标准:一是是否签订了补偿协议,二是是否作出了补偿决定。


房屋征收部门需要按照事先签订补偿协议或作出征收补偿决定来履行相应的补偿义务。由于具体补偿方式不一样,履行“先补偿”义务的判断标准也存在一定区别:


被征收人选择货币补偿的,若货币补偿已经存入专项账户,被征收人可以随时支取补偿款即可视为对被征收人进行了补偿;


选择房屋产权调换的,均以安置房的地点和面积是否明确约定或确定为履行补偿义务的标志。


先拿补偿再搬迁


在房屋征收部门对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。


被征收人收到补偿决定后,在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。


被征收人若在签订补偿协议后“反悔”进而不愿配合搬迁,征收方可依法书面催告其履行搬迁义务。催告无效的,可作出书面决定要求其搬迁。被征收人未履行决定确定的义务且未提起复议或者诉讼的,征收方有权依法申请法院强制执行。


总之,在“先补偿,后搬迁”原则的保护下,被征收人应得的补偿始终都不会“跑”,而征收方则无权依据任何协议直接强拆房屋。


在明律师最后要提醒大家的是,大家千万不要听信征收方的口头承诺,轻易签下这样的带有“同意先拆除房屋”内容的协议。“先补偿,后搬迁”的原则到任何时候都不要违背,否则吃亏的一定是被征收人自己。遇到这种情况一定要咨询专业的征地拆迁律师,及时维护自己的合法权益。

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