导航

首页

电话
您的位置:首页>维权指南>拆迁常识>正文

维权指南

拆迁常识土地征收拆迁评估补偿安置拆迁百问
2020年,农村房屋的补偿怎么算?看面积还是数人头?
董鑫蕊 2019-12-30 北京在明律师事务所

导读:受到传统文化的影响,有房才有家的观念已经深深地镌刻在我们心中。毫无疑问,房屋是农民朋友的重要财产之一,在征收中应当获得公平、合理的补偿。然而,农村集体土地上的征收实践较为复杂,目前在法律中还没有系统、明确的规定。即将于2020年施行的新版《土地管理法》将会对农村房屋的征收补偿产生哪些影响?计算征收补偿时,究竟是看面积还是看人头?本文,在明拆迁律师将结合实践为大家进行梳理解析。


【新法实施后,集体土地征收补偿得到进一步明确】


今年刚刚修订通过的新版《土地管理法》规定,征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。


征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用。


新版《土地管理法》还规定,征收农村村民住宅的,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则进行搬迁。要尊重农村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿,并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿,保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。


可见,上述规定相较以往有了很大进步,明确增加了农村村民住宅补偿费以及被征地农民的社会保障费用,将更加有效地保障被征地农民的补偿权益。


在补偿计算方式上,土地补偿费、安置补助费标准将由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。可以确定的是,这一标准要比此前适用多年的“年产值倍数”更加科学合理,土地的增值收益是被计算在内的。


征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准,也将由省、自治区、直辖市制定。而农村集体土地上房屋的征收补偿标准,仍然存在较大的不确定性。


许多农民朋友希望得知明确的补偿标准,但是,不同地区、不同项目、不同的被征收人都将产生差异化因素。


故此,在明律师不可能直接告诉大家明确的每间房、每平米的补偿标准。不过,在明律师可以围绕“补偿究竟看面积还是看人头”这一热点问题,为大家提供一些参考。


农村房屋的补偿怎么算


【农村征收补偿怎么算?究竟看面积还是看人头?】


第一,土地补偿费和安置补助费应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则,以地方公布的区片综合地价为标准,在法律规定的范围内确定。


根据现行《土地管理法实施条例》规定,土地补偿费归农村集体经济组织所有。实践中,土地补偿费将由农村集体经济组织再次统一进行分配,而不是直接给到农户的手中。安置补助费必须专款专用,谁被安置了就给到谁的手中。


上述费用在分配时,就需要考虑到农户家庭人口以及户籍状况,考虑农村村民是否具有本村集体经济组织成员资格。


但无论如何,上述两笔费用最终都要落实到农户头上,而不得在未经村民大会决议的情况下直接被村集体或者村委会抽走。


第二,关于农村村民住宅的合法性认定。征收中认定的宅基地面积应当经过合法批准,且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地则不予认定。


当然,并非所有超过合法批准宅基地控制面积的都不予补偿。根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》,应当分阶段依法处理宅基地超面积问题。


例如,在1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农民集体成员建房占用的宅基地,范围在《条例》实施后未扩大的,均按实际使用面积予以确权登记。征收方针对这类宅基地上的房屋,就应当予以合理补偿。


需要指出的是,实践中大量存在的“非宅”房屋是具备按照宅基地上房屋确权登记发证,进而足额补偿的可能性的。


在一些地方这类房屋非常多,其中很多是能够通过补办手续获得与宅基地上房屋同等的补偿条件的,当然有时这需要被征收人的积极依法救济,而不是躺在床上、翘着腿儿等着自己的“非宅”房屋“变性”。


第三,宅基地上的房屋被征收时,征收方应当依法给予货币补偿或者房屋安置,有条件的地区可以另行审批宅基地建房。


如果实行货币补偿的,补偿款应按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。可见,计算农村房屋的补偿时,主要考量因素仍是建房成本和区位土地价格。


若被征收宅基地上房屋所在土地已被划入城市规划区,且符合最高法相关司法解释规定的征收方在征地时怠于履行针对房屋的补偿安置职责的情形,那么涉案房屋有望“参照”适用国有土地上房屋征收的补偿标准。


不过必须强调的是,这种情形并不多见,需要经过严格的事实认定。一般情况下,集体土地上的房屋注定是无法按照城市房屋的标准补偿的,即使二者相距可能并不遥远。


第四,本集体经济组织成员人数将对房屋安置产生重要影响。


有些地方确实规定,拆迁宅基地上房屋可以结合被拆迁人家庭人口情况安置。不过,该项规定的适用,有很多前提条件。例如,是本集体建设用地范围内的房屋被拆迁人,不是所有被拆迁人都可以使用,如果选择了货币补偿或者另批其他宅基地的就可能不适用。


该地方规定中还明确“可以结合被拆迁人家庭人口情况”,即在原有面积的基础上结合家庭人口进行补偿,并不是只考虑人口而不考虑面积。


综上所述,征收实践中,计算农村集体土地上房屋的征收补偿,多数情况下仍将以面积为基础。按本集体经济组织成员人数人均给予几十平米安置的情形的确很常见,此时所谓“人头”主要看户籍是否在本村,以及是否以本村土地作为主要生产生活来源。


在一些地方的操作实践中,算人头还是算面积,被征收人是可以根据方案来选择的。若出现了“人少面积大”导致补偿面积缩水的情况,被征收人要及时依法救济。


最后,在明律师想提示大家的是,面积补偿是基础,家庭人口数等因素则起到辅助作用。同时,户籍状况、农村集体经济组织成员资格认定等疑难问题,也是影响农村集体土地征收补偿的因素。由于补偿标准的不确定性,大家在遇到具体问题时,还是应当坚持个案分析原则。及时咨询专业律师,针对你所在地域的个案情况采取措施,才是广大农民朋友的理性选择。

相关搜索词

相关推荐

免费预约律师 一对一解答问题
  • 姓名:
    电话:
  • 城市:
  • 拆迁补偿低于周边类似房地产价格
    没有签安置补偿协议被拆迁
    房屋被暴力拆迁
    土地被强制征收
    房屋被偷拆、误拆
    没有拆迁补偿被断水、断电、断网、堵路...
    拆迁方口头承诺补偿
    房屋土地测量补偿面积少了
    对评估机构结果不满意
    其他