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拆迁常识土地征收拆迁评估补偿安置拆迁百问
北京拆迁律师:征地拆迁中保障居住条件,一定要做到这5点!
王小明 2019-12-25 北京在明律师事务所

在征收拆迁领域,对补偿安置原则的表述通常有两点最为重要:一是应当对被征收人给予公平、合理的征收补偿;二是“居住条件有改善”(《土地管理法》)“还应当保障被征收人的居住条件”(《物权法》),二者有机统一,不可偏废。那么,“保障居住条件”这一原则标准究竟都体现在哪些方面呢?被征收人又该如何具体、客观地去审查判断呢?本文,在明拆迁律师为大家全面解析这一容易被老百姓忽略的问题。


【要点一:对住宅的补偿考虑要全面】


《国有土地上房屋征收评估办法》第14条规定,被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。


据此,在确定被征收房屋价值时,评估机构需要全面、综合考虑上述要素,通过前期房屋征收部门的入户调查登记数据和专业、准确的实地查勘记录来得出涉案房屋的客观估值。


在此基础上,被征收房屋所应获得的补偿才可能公平、合理,被征收人的居住条件才有可能得到充分保障甚至是一定程度的改善。


《办法》还规定,被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。


也就是说,被征收房屋的完整补偿需涵盖上述室内装饰装修和物资搬迁的费用,而这些都是“保障居住条件”的应有之义。


保障居住条件


【要点二:补偿方式须满足被征收人居住需要】


《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。


被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。


选房还是选钱,同样关乎被征收人居住条件的保障和改善。不同地域,不同政策时间点上的选择将会有所不同,而征收方需要保障的是无论被征收人怎样选择,都不会因补偿利益过低而在当地“露宿街头”。


在明律师代理的一起案件中,被征收人曾带着房屋征收部门的工作人员在被征收房屋周边范围内的在售楼盘转了一圈儿,结果售楼人员给出的最低销售价格每平米在18000元以上。然而涉案项目的补偿方案却准备以“10000元/平方米+多退少补”的标准来拆掉被征收房屋。在此种情形下,老百姓不愿配合签约搬迁也是可以理解的,毕竟其居住条件恐将难以保障。


需要指出的是,因旧城区改建征收个人住宅,被征收人是有权选择在改建地段或者就近地段的回迁安置的。回迁要确保居住面积不缩水,外迁要在此基础上有所提升,这才是“保障居住条件”的合理情形。


【要点三:对居住条件困难的被征收人要给予补助】


《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第40条规定,征收个人住宅,建筑面积不足40平方米,且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房的,按照40平方米给予征收补偿。


原面积不足多少平米的补足多少平米,这是绝大多数地方都有的规定,目的就是要在公平补偿的前提下保障居住条件困难的被征收人能够通过征收项目改善居住条件。


【要点四:对公摊面积增大的情形进行适度调整】


《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第41条规定,被征收住宅房屋建筑面积公摊系数低于产权调换房屋建筑面积公摊系数的,应当对被征收人或者公有房屋承租人增加的建筑面积给予补助。


建筑面积补助原则上不超过被征收房屋建筑面积的10%。9层及以下的被征收房屋调换为18层及以上建筑的,建筑面积补助原则上不超过被征收房屋建筑面积的12%。


众所周知,公摊面积增大会导致在相同建筑面积情况下的居住使用面积降低,这自然会影响到被征收人的居住条件和感受。而从现代住宅的建筑功能需要角度考虑,适当的公摊面积是必要的,对确保房屋的安全和居住体验不可或缺。故此,这部分补助同样对改善居住条件发挥着一定的作用。


保障居住条件


【要点五:评估方法选择需适当】


《国有土地上房屋征收评估办法》中规定了市场比较法、成本逼近法、假设开发法、收益法等多种评估方法,但这些方法绝非任由评估机构随意选择。


《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第45条的规定颇具参考价值:房屋征收评估一般采用市场比较法,参照邻近、同类房地产销售价格,结合被征收房屋的朝向、楼层等状况进行。


被征收人的土地权属面积大于房屋占地面积的,征收评估时应当对多出部分的土地使用权价值进行评估。


据此,对于绝大多数有众多交易实例的住宅房屋而言,“市场比较法”是法定的首选评估方法。评估机构无故不得“舍近求远”改用其他评估方法。


而市场比较法也不容瞎比较,而是要综合考虑上述规定中的因素,“比”出被征收人未来的居住条件来。


一个最朴素的道理是,被征收房屋是独栋别墅的,征收方就需要用别墅的价值去比较。如果按单元楼、塔楼的去比,结论一定是有偏差的。


在明拆迁律师最后想提示大家的是,“居住条件有改善”或曰“保障被征收人的居住条件”绝非一句宣誓性的空话,而是有许多可以客观化的检验标准的。鉴于这一标准再度被《土地管理法》和《民法典(草案)》所采纳,未来其势必将从城市影响到农村,农村村民住宅遇征收同样可能有上述保障。被征收人一定要擦亮眼睛,认真研读所涉项目的补偿方案,发现有与上述规定原则不符之处要及时咨询相关工作人员和专业律师,积极运用法律知识让本应属于自己的居住条件保障变得更有保障!

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