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拆迁常识土地征收拆迁评估补偿安置拆迁百问
原本无证的农村房屋能否确权发证?一文解答关键疑惑!
于然 2019-12-20 北京在明律师事务所

导读:在实际生活中,大量农村房屋长期处于无证状态。如果遇到征收拆迁,征收方以房屋无证为由不予补偿,农民朋友日后的生活质量就会大打折扣。面对无证房不予补偿这一现实情况,广大农民朋友只能选择接受吗?这些农村房屋能否得到确权呢?下面,在明律师就与您一起探讨这一问题。


【导致房屋无证的诸多影响因素】


实践中,造成房屋无证、缺证这类历史遗留问题的具体原因多种多样。比如:


一、历史遗留原因。在房屋建设时,《土地管理法》等法律法规仍未实施,具体手续办理的要求还未明确,农民也就一直没办理相应证件。


二、行政机关不予办理。相信许多农民朋友都遇见过这种情况,村委会工作人员称:咱们这片房子都没证,村委会的也没证,你就放心住吧。在不耽误居住的情况下,证件办理的紧迫感也大大降低了,这样的状态就一直持续下来了。


三、不规范的农村“招商引资”项目建设。个别开发商以营利为目的,并未办理合法的用地及规划手续,改变土地用途在进行开发建设。


这些项目往往采取“先上车,后补票”的方式,村里、镇里可能对购房、建房者承诺后期补办各类手续,可以办理权属登记。但很多时候,上了车,售票员却跑了,这就给购房、建房的外来人员出了很大的难题——无法办证且投诉无门。


由此可见,大量农村房屋无证、缺证,是由于地方发展程度和行政机关管理情况不一而造成的。这样的客观问题,在多数情况下并非仅凭农民朋友个人的“自觉性”就能够克服解决。


【解决无证问题,离不开行政机关的积极履职】


上述农民朋友反映的“不给办证”问题,事实上并非没有解决渠道。


第一,不动产统一登记制度已经实施。


《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日起施行。该《条例》整合了原来多个机构的登记职责。当前,房屋所有权及宅基地使用权均在可以登记的不动产权利范围内。该制度为方便群众办事提供了进一步的便利条件。


2016年,原国土资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》中,要求各地区颁发统一的不动产权证书,同时特别提到要分阶段依法处理宅基地超占面积问题。未履行批准手续建房占用宅基地的,按以下规定处理:


1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农民集体成员建房占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,无论是否超过其后当地规定面积标准,均按实际使用面积予以确权登记。


1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止,农民集体成员建房占用的宅基地,超过当地规定面积标准的,超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。


1987年《土地管理法》实施后,农民集体成员建房占用的宅基地,符合规划但超过当地面积标准的,在补办相关用地手续后,依法对标准面积予以确权登记,超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。


今年1月,《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》出台。其中再次提出“加快推进宅基地使用权确权登记颁证工作,力争2020年基本完成。”


由此可见,国家连续出台相关政策来进一步完善产权登记工作,配合推进农村土地制度改革,也方便了农民办理确权登记。


而确权登记颁证的意义和价值,绝不仅仅在于给已有“老证”的农民换发新证,而更在于给尚未握有任何证件的农民吃下一颗定心丸。


简言之,无证房屋、宅基地究竟有多大面积应认定为合法并予以确权登记,是乡镇政府、县级自然资源主管部门和农业农村部门应当联合村集体进行实地调查的一项工作,而绝非这些部门的人员坐在办公室里翘着腿等着农民来“自行举证”证明其合法身份,法绝不能强人所难。 


第二,相关部门应当积极开展土地调查工作,不能将责任都推给农民


不动产登记机构应当对有登记意愿的农民进行积极引导。农民的宅基地使用权和房屋所有权均得到确认,才能彻底消除历史遗留问题对农民朋友合法权益的不利影响。


前述原国土资源部《通知》中指出,各地要开展房地一体的农村权籍调查,将农房等宅基地、集体建设用地上的定着物纳入工作范围。农村权籍调查不得收费,不得增加农民负担……


对没有权属来源材料的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后,公告30天无异议,并出具证明,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府审定(这一环节在新《土地管理法》2020年施行后可能被省略),属于合法使用的,予以确权登记。


最后,在明拆迁律师想要着重强调的是,农民朋友们应该抓紧时间到所在乡镇政府、自然资源部门、不动产登记机构咨询办理补办手续、确权登记事宜。无证房不直接等于违法建筑。可是,若您的房屋由于历史遗留问题导致证件不全,在遇到征收时,也极易使补偿权益受损。只有“大红本”握在手里,心中才能格外踏实。所以,大家在遇到相关法律问题时,别忘了及时委托专业律师给您提供帮助,以寻求补办途径、争取适当补偿,避免因为房屋无证而吃亏。

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