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拆迁常识土地征收拆迁评估补偿安置拆迁百问
留神!这8件牵涉房屋土地的事儿,村委会无权替农民做决定!
于然 2019-12-13 北京在明律师事务所

导读:“村委会那边说要进行征地拆迁,把土地卖给开发商进行开发了……”“村长说我们的土地被纳入征收范围了,他已经替我们把征收补偿安置协议给签了……”“村委会说征地补偿款下来了,但也没告诉我们这些补偿款去哪儿了,也没发给我们啊……”更有村委会主导的腾退、改造等名目繁多的项目接踵而至,似乎让农民一刻也不得消停。这些来自一位位普通农民的疑问,让本应该利国利民的征地拆迁项目覆上了一层神秘的面纱,村委会履职的界限也变得模糊不清。今天,在明拆迁律师就总结了几类村委会在征地拆迁项目中没有权力做的事儿,希望农民朋友们再遇到村委会的这些行径的时候能够有效辨别。


【要点一:村委会无权组织征地拆迁】

在实践中,仍存在村委会滥用职权,私自将土地出卖、出租给开发商等民事主体的行为,这种行为是明显违法的。

根据《土地管理法》第四十七条的规定可知,国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

由此可见,只有县级以上地方政府才有权进行土地征收工作,村委会是无权实施征地拆迁行为的。个别村委会为给其所推动的“项目”增加“权威性”,会自行赋予其征地拆迁的名头,但实际上却是挂羊头卖狗肉。广大农民朋友可以通过村务公开和政府信息公开申请来简单地戳破这类谎言。


【要点二:村委会无权替代村民签署部分征收补偿协议】

在土地被征收时,除非被征收人委托村委会签订征收补偿协议,不然村委会是无权替代村民签署部分补偿协议的。

根据《村民委员会组织法》第三十六条的规定,村民委员会或者村民委员会成员作出的决定侵害村民合法权益的,受侵害的村民可以申请人民法院予以撤销,责任人依法承担法律责任。

村委会只能对归其所有的集体土地的土地补偿费和安置补助费部分去签约,而对于归农民所有的农村村民住宅的补偿费用和其他地上附着物的补偿费用,则要由农民去谈判、签约。


村委会无权替农民做决定


【要点三:村委会无权私自分配征地补偿款】

根据《村民委员会组织法》第二十四条的规定,对于涉及村民利益的事项,包括从村集体经济所得收益的使用,经村民会议讨论决定方可办理。

这就意味着,该征地补偿款可以由村委会分配,但前提是经过村民会议讨论之后才能办理。由此可见,村委会若私自分配征地补偿款是违法的行为。


【要点四:村委会无权擅自收回集体土地使用权】

在现实中,村委会为推进一些“改革”项目的进程而擅自收回村民集体土地使用权的现象时有发生。

然而,根据《土地管理法》第六十六条的规定:“有下列情形之一的,农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准,可以收回土地使用权:

(一)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要使用土地的;

(二)不按照批准的用途使用土地的;

(三)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

因此,若想要收回集体土地的使用权,必须在满足上述条件的情况下,报请原批准用地的人民政府批准。

一个基本的原理在于,无论是承包地还是建设用地,农村土地的使用权首先追求的是稳定性,而不是任由村委会变来变去。

同时需要强调的是,农村土地制度改革中的“宅基地自愿有偿退出”“宅基地使用权流转”等内容,都应当秉持村民自愿参与的原则开展。村委会固然在其中要做好新政策的宣传和沟通工作,但不能以“支持改革创新”等帽子为由来“压服”不愿参与的村民参与。


【要点五:村委会无权阻止子女继承宅基地上原有房屋】

宅基地是农民基于集体经济组织成员而享有的可用于修建住宅的集体建设用地。一般来讲,宅基地不能被继承,因为宅基地不是农民私有财产,不具有可继承财产的属性。

但根据《继承法》规定可知:宅基地上建成的房屋属于公民个人财产,房屋可以继承。

可见,在家里老人去世后,其子女有权继承其宅基地上房屋,村委会无权阻止也无权强行收回宅基地使用权。


【要点六:村委会能否主动发起所谓“腾退”项目?】

腾退是近年来在农村发生频率很高的“类拆迁”事件。翻遍法条也找不到依据的一个词,却完全规避了《土地管理法》和一切调整征收拆迁的法规规定,而以“村民自治”来调整一切。

就这样,实践中腾退与“帮拆”等字眼形影不离,阴影之下则是个别村民房地尽失而又仅获得微薄补偿的无奈身影。

在明律师要强调的是,腾退项目一般都要有明确的发起单位,村委会的所谓“自主腾退”必须基于自愿的原则,其无权强迫村民将自己的宅基地及其上房屋拱手交出。

村委会、村民小组的任何决议都不得违背《物权法》的规定肆意侵害村民的合法财产权利。


村委会无权替农民做决定


【要点七:村委会在城中村改造中扮演怎样角色?】

城中村改造项目并非一般意义上的征收拆迁,而更强调村民的意思自治和开发商等民事主体的投资介入。特别是在广东省开展的此类项目及所谓“三改一拆”中,村委会都无权强制村民同意签约、配合腾房。

涉案项目是否能够如期“拆完”,关键看开发商能否通过协商与村民达成一致。如果真的牵涉到要“强制”那一步,也只能由县级以上地方政府出面来启动行政裁决程序,村民对裁决不服的还有权提起诉讼。

无论如何,村委会的基本职责身份是代表并维护村民的权益,而不应是其他。


【要点八:村委会能否主导发起棚户区改造项目?】

根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》之规定,棚户区改造主要可分为城市、国有工矿、国有林区和国有垦区危房4大类改造对象,原则上其不包括农村集体土地上房屋。

且在一般情况下,“棚户区”这一概念本身即对涉案片区的老旧危房密度有要求,而这显然与农村宅基地上房屋的情形相去甚远。

相关文件中也曾明确指出,不得将棚户区改造项目范围随意扩大到城边村、城郊村的集体土地范围内,人为制造“到处都是棚户区”的状况。

“政府主导,市场运作”是棚户区改造的基本属性,而村委会并非一级政府,其只能是棚改中的一个参与因素,而很难成为其中的主导角色。

而对于以征地拆迁项目形式开展的棚改而言,请回到“要点一”来自行得出村委会能否主导的结论。


在明律师最后想提示广大农民朋友的是,村委会在新一轮农村土地制度改革中将发挥十分重要且积极的作用,无论是宅基地“三权分置”还是承包地的“三权分置”都离不开其依法履职。故此,村委会应当切实摆正自身位置,代行村集体职权的要当好村民财产的“大管家”,代表、维护好村民的切身利益。同时积极充分地配合地方政府开展各项涉农改革工作,做好解释说明、谈话谈心,不断努力取得村民们的信任和理解,而不是以种种强势做派来和村民形成对立。我们亦相信村委会最终将成为村民的贴心人。

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