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拆迁常识土地征收拆迁评估补偿安置拆迁百问
北京房屋拆迁律师:交付不到5年的新房要被征收?
王小明 2019-11-26 北京在明律师事务所

近日,有被征收人咨询在明律师,称自己于2015年前后购买的"五证齐全"的新房于日前被划入当地环保名义征收范围,簇新的别墅房屋还没住热乎就要面临化为灰烬的尴尬结局.毫无疑问,当前的征收拆迁领域是复杂的,但在面对这看上去纷繁复杂,令人摸不着头脑的乱局时,被征收人仍要努力保持头脑的清醒,依靠法律法规在"可预测性"较强的范围内维护自身的合法权益.本文,北京房屋拆迁律师结合相关咨询中老百姓的困惑为大家浅析以下几方面共性问题.

【要点一:新房违反城乡规划?责任究竟谁来担?】

一些被征收人撰文指出,涉案房屋因当地住建、规划部门认为涉嫌违规审批而不予办理入住.那么,房屋是否属于违建与当下的征收拆迁项目之间是何关系呢?

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定,市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理.

显然,对建房行为实施监管是地方政府的一项常态化工作,而非遇到征收拆迁了才开始强调违建的问题.若涉案房屋在整个建造、审批过程中均未受到任何调查、处置,却在建成并大量销售的情况下出现问题,地方政府对这一非正常现象自然难辞其咎.

事实上,查处违建和征收拆迁是两个完全不同性质的行政行为,二者在法律上的界限是十分清楚的.《条例》第24条的规定就是,认定为违法建筑的,在拆迁时不予补偿;认定为合法建筑的,应当给予补偿.

故此,只要涉案房屋未经当地自然资源和规划、城管等有权查处违建的部门依法认定为违建,作出责令限期改正、拆除的通知或者决定,那么其就应当按照合法建筑获得公平、合理的补偿.

被征收人完全可以无视征收方强调的"你的房屋本来就不合法,现在能给予一定的补偿安置你们一定要珍惜机会"等说辞.若真的"本来就不合法",请依法作出行政决定来,否则我的房屋就是合法的,这些话免谈为宜.


【要点二:能否通过"提前征收协议"拆了再补?】

《条例》第27条规定,实施房屋征收应当先补偿、后搬迁.作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁.

在明律师曾反复强调过,对于诸如"先行搬迁拆除协议""提前征收协议"这样的内容粗陋,仅约定被征收人配合腾房搬迁,补偿安置的具体数额、面积"以后再说"的协议,被征收人一定要坚决予以拒绝.

在正式的房地产价格评估报告送达前,签订这样的协议无疑将令被征收人在后期的程序中处于极为不利的地位,可能导致被征收人的许多诉权丧失或严重减损,原因就在于你先签协议了.

需要指出的是,若征收方仅凭这样的协议就强行拆除了涉案房屋,被征收人完全可以针对其拆除房屋等行为实施救济,因为这样的做法明显不符合590号令所规定的程序步骤,所签协议的合法性也有必要接受司法的审查.


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【要点三:能否以环保名义征收新房?】

的确,绝大多数征收项目针对的都是房龄在20年以上的老旧房屋,这类项目一般被列为"保障性安居工程建设和旧城区改建"的需要范畴.但是,征收情形的确不止这些.

《条例》第8条规定,由政府组织实施的环境和资源保护等公共事业的需要,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定.

据此,以环保名义启动征收项目没有问题.要想从"是否符合公共利益需要"的角度去质疑某一房屋征收决定,难度是很大的,实践中效果也不佳.

被征收人还是要将重点放在对涉案项目是否符合"国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划"的审查上,进而有意识、有目的的依法救济,而不是单纯凭感觉、情绪、情理去写材料.

至于新建仅几年的房屋是否一定要拆除,则是一个涉及征收决定行政合理性的问题,可在针对征收决定进行的复议或者诉讼中提出自己的主张,听取对方的答辩,最终的裁决权自然属于复议机关和法院.

【要点四:强拆、逼签真的会发生吗?】

有征收拆迁的地方,强拆和逼签就存在发生的可能性,被征收人永远不可心存侥幸或者对当下的法治环境过分乐观.

需要大家牢记的就是,只要自己的房屋未被依法认定为违建,具体而言就是未收到责令限期拆除决定,或者自己针对这类决定已经提起了复议或者诉讼,而相关程序的结果尚未出来,那么就只有法院才有权力通过强制执行裁定来拆除当事人的房屋.

合法建筑,司法强拆;违法建筑,行政强拆.这16个字在明律师说得嘴皮子快磨破了,但还是要在此再重复一遍.

一旦被征收房屋遭遇强拆或者断水断电停暖、砸玻璃拆门等逼签,被征收人都要第一时间收集自己所受损害及违法行为实施主体的证据,在专业律师的指导下通过法律途径寻求救济.

但有一点是明确无疑的:若涉案片区已被划入征收范围,白纸黑字盖着大红印的房屋征收决定已经张贴出来,被征收人一定要积极安排人员守房,随时做好拍照、录像取证的准备.

"唱空城计"绝非什么高招,此时也不是展现谁"心宽"的时候,该做的事情不去做,请再牛的律师、提再多的程序也注定是徒劳的.

在明拆迁律师最后想特别提示大家的是,房屋征收决定不可随意进行复议或者诉讼,因为这里面涉及一个"行政行为受生效判决效力羁束"的大问题.一旦个别被征收人在准备不充分、代理意见不专业的情况下贸然起诉,招致败诉的后果,将直接导致同一项目的其他被征收人难以再行使诉权的严重后果.故此,"滥诉""乱诉"都是要坚决杜绝的,否则后果只能由某一具体项目的被征收人这一群体一并承担.

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