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征收补偿选“房屋产权调换”?光知道1:1可不行!
王小明 2019-11-18 北京在明律师事务所

如果你问被征收人,你是愿意选安置房还是愿意选拿钱走人,得到的回答恐怕九成以上都是坚决要房。在我国当下的社会现实环境下,房子的确比钱更有价值,在老百姓心中的分量也更重。那么,选择房屋产权调换这一补偿方式都需要注意哪些问题?光知道一个“1:1”的最低补偿比例就够了吗?本文,在明律师结合各地方的具体规定为大家全面解析这一问题。


【要点一:被征收住宅房屋的价值计算标准】


根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的明文规定,这一价值计算标准被表述为“被征收房屋类似房地产的市场价格”。


不过实践中这也可能存在例外。《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第20条就规定,被征收住宅房屋的价值,由房地产价格评估机构按照被征收房屋类似房地产的市场价格和其所处区位的新建普通商品住房市场价格分别评估,并按照较高的评估结果确定。


在明律师认为,在被征收房屋价值计算标准上考虑“新建普通商品住房市场价格”确有其合理性。拆迁的房屋通常都有几十年房龄,不少是棚户区、城中村甚至是危险房屋。这类房屋的“类似房地产市场价格”显然不会太高,若完全按此计算将可能导致被征收人所获取的补偿不足以确保其购买接近原有面积且区位相近的房屋。


显然,上述规定充分照顾到了被征收人获得补偿安置后的居住条件,广大被征收人也可关注自己所在地区的地方性规定中是否有类似的规定。


【要点二:最低补偿建筑面积各地略有差异】


所谓“最低补偿建筑面积”是各地根据当地实际情况所人为划定的一条“标准线”,即在房屋征收中按此面积标准给予被征收人最低限度的补偿安置,以确保其在征收拆迁过后居住条件和生活水平确有改善。


各地对此的规定有所差异,但适用规则基本相似。《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第40条规定,征收个人住宅,建筑面积不足40平方米,且为被征收人唯一住房的,按照40平方米给予征收补偿。


《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定,征收住宅房屋实行就地房屋补偿的,应补偿面积按照下列规定执行:


(一)按照被征收房屋面积给予补偿;被征收房屋面积不足25平方米的,按照25平方米计算;


(二)增加10平方米住房改善面积;(可视为征收方“赠送”的)


(三)被征收房屋面积与改善面积之和不足45平方米的,按照45平方米补偿,差额部分按照征收区域新建商品住房市场价格的50%支付房款……


再如《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第22条规定,征收个人住宅,被征收房屋建筑面积小于最低补偿建筑,且被征收人属于低收入住房困难家庭的,设区的市、县(市、区)人民政府应当依照下列规定优先给予住房保障:


(二)被征收人选择房屋产权调换的,用于产权调换房屋的建筑面积不小于最低补偿建筑面积;被征收人对超过最低补偿建筑面积且超过被征收房屋价值的部分按照设区的市、县(市、区)人民政府的规定支付差价。(最低补偿建筑面积不小于45平方米)


也就是说,一看被征收房屋的建筑面积,二看被征收人是否存在实际居住困难,两者都符合上述规定的就可以享受到补偿面积上的改善了。


【要点三:对农村的无证房屋可给予适当补偿】


对于城市房屋拆迁而言,对未经登记的建筑要首先进行合法性认定。经认定为合法建筑的,应当给予足额、充分的补偿;经认定为违法建筑的,不予补偿。“适当补偿”或者“少量补助”的政策性变通做法事实上是不符合法治精神的,有“和稀泥”之嫌。


相对而言农村的情况要复杂得多,故一些地方性规定中仍保留有“适当补偿”的内容。如某市集体土地房屋拆迁管理办法第19条就规定,本办法施行前(2003年)宅基地上已建成的房屋,未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件,但确由被拆迁人长期自住的,应当给予适当补偿。“适当”的标准则由乡镇政府根据当地实际情况确定,并报区、县政府批准后执行。


显然,在此情形下,被拆迁房屋将难以获得“1:1”的产权调换,当然被拆迁人对此是可以启动程序依法救济的。


【要点四:征收补偿决定确定的补偿方式应为房屋产权调换】


这是实践中针对征收补偿决定合法性审查的一大要点。我们可以通过《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第40条来做直观的了解:


(作出补偿决定的)征收补偿方式应当采取产权调换,被征收人选择货币补偿的除外。


显然,这一补偿决定原则的合理性在于确保被征收人能够获得安置房居住。若被征收人自愿选择货币补偿,支付起来要容易得多,可以避免“无房安置”的局面出现。


在明拆迁律师最后想提示大家的是,“1:1”是一个可调整的范畴,而非完全固定不变的补偿安置比例。广大被征收人在选择房屋产权调换补偿方式时要考虑的因素有很多,譬如回迁还是外迁、期房还是现房等等。倘若对于这些有个性化的补偿利益诉求,也完全可以及时和专业拆迁律师沟通,律师会在协商谈判中尽力帮助大家在合理合法的范围内争取。

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