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拆迁常识土地征收拆迁评估补偿安置拆迁百问
凭什么农村“一户一宅”,城里就能“一户多宅”,真的不公平吗?
王苗 2019-11-18 北京在明律师事务所

导读:随着土地改革的不断推进,农民朋友对宅基地的了解也逐渐加深。根据《土地管理法》规定,目前农村宅基地的分配实行“一户一宅”政策,而且建房必须在分配好的宅基地上建造,意味着一户家庭只能拥有一处住宅。“一户多宅”和超占面积的还要面临整改。反观城里的“有钱人”,动辄名下十来套房子,也没听说受太多限制。这造成了农民朋友的不满:为什么农村人必须“一户一宅”,而城里人却可以有那么多房子,太不公平了。为什么会造成这种现象呢,在明拆迁律师(链接首页)接下来就为大家详细解析这个问题。


我国的土地制度是国家从全局和长远利益出发,根据社会经济可持续发展的要求,所作出的总体战略性布局和统筹安排,目的是合理利用土地资源,促进国民经济协调发展。出于以上的根本目的,关于农村“一户一宅”而城里人可以拥有多处房子的问题可以从以下几个角度来理解。


一、土地政策根据中国“人多地少”的基本国情制定,符合土地利用总体规划


中国虽然土地辽阔,但是土地结构确是山地多、平地少,加之中国14亿之多的人口基数,目前农用地现状是绝对数量多,土地稀缺,人均占有量少。


中国现有耕地约9572万公顷,占世界第4位,但中国人均耕地按统计约0.1公顷,仅为世界平均值的1/3;农、林、牧用地总和,中国平均每人最多也不超过0.67公顷,仅为世界的1/4至1/3。


新《土地管理法》第十七条明确规定,土地利用总体规划按照严格保护永久基本农田,严格控制非农业建设占用农用地的原则编制。


可见,我国农用地的现状还是非常严峻的,政府出台“一户一宅”政策,对农村宅基地面积进行控制,是为了避免农村宅基地资源浪费,更合理的利用土地资源,保护基本农田,保障全国人民的长远生计。


新《土地管理法》第六十二条规定,人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上,可以采取措施,按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。


中国土地类型众多,部分地区由于地理自然原因,造成土地资源严重不均衡,因此中国的土地政策最大程度保证农村宅基地合理分配。对于实在不能满足“一户一宅”的地区,地方政府也要尽全力保障村民户有所居。


故此,在现阶段,“一户多宅”并不符合农村的实际,其个别存在是一种非正常现象。而在城市,居住用的楼房可以盖到几十层高,高层建筑的大量出现大大节约了土地资源,“一户多宅”也就具备了起码的土地资源条件。


二、农村与城市,土地使用权的获取途径不同


农村的宅基地属于集体建设用地,归本集体经济组织所有。农村宅基地本身是无偿分配的,具有保障性和福利性,本集体经济组织的成员可以依法无偿申请本村宅基地,村民只需要自费建造房屋即可。


《物权法》第一百五十二条规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。


第一百五十四条还规定,宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。


宅基地不具有商业性质,村民只是享有宅基地的使用权,没有权利擅自出售自家宅基地。另外村民享有宅基地上自建房屋的所有权,也就是说村民具有房屋的永久使用权和居住权,自己有权利对其进行合理处置,也不会设有使用年限。


而城市土地是国有土地,归国家所有。国有土地的收益权能一部分由土地使用者实现,一部分由国家通过收取土地使用税(费)和土地使用权有偿出让的形式来实现。


《城市房地产管理法》第三条规定,国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是,国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。


新《土地管理法》第五十五条规定,以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。


这代表着城市居民自己花钱购买了土地的使用权和房屋的所有权,根据房屋的性质来决定购买的具体使用年限,可以理解为房子变成了商品,可以自由流通和买卖,当然也要遵守当地的购房政策。


这里需要注意的是基于以上土地性质的不同,城市人不具备集体组织成员资格,不能购买宅基地;但是城市房屋和土地的使用权可以以有偿出让的形式来实现,因此农村人可以购买城市商品房。


一户多宅,一户一宅


三、农村与城市“户”的区别


农村户口对应的是本村集体组织成员资格,以及村集体组织成员该享有的权利,具有很强的身份属性,随着土地制度的不断改革,农村户口“更值钱”了。


2014年12月2日,中央深改领导小组第七次会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议决定,授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域推进“三块地”改革。


随着“三块地”改革的推进,农民不仅可以享有耕地上权益,基于本村集体经济组织成员资格,还依法享有以下权利:


1.土地被征收后,综合考虑未来发展增值空间、制订区片综合地价,大大保障和增加了被征地农民利益。


2. 合规前提下,集体经营性建设用地可以出租、出让并可以转让、赠予、抵押使用权,与国有土地同地同权、同权同价。


3.农民朋友可以选择宅基地自愿有偿退出,地方政府不能强迫退出。


这些改革举措都标志着农民的利益正在不断放大,农村土地的价值也在逐渐上升,也代表着政府更加重视农民利益。


城市里的“户”与房屋利益不直接发生关系。关于对城市房屋的补偿规定,主要是依据被征收房屋的价值来进行补偿,房屋价值也是根据面积和地理位置来评估,与城市户口关系不大。


故此,如今很多城里人都调侃不能把户口办到农村去,而农村户籍的人员却不愿轻易落户城市。事实上,城乡在经济发展潜力上的差距已经明显缩小。村民家的那块宅基地,未来的价值将会不可估量。


四、我国“城乡二元化”特殊的土地制度


根据法律规定,我国城市的土地归国家所有,农村的土地归集体所有,城市与农村的土地使用权和土地收益权仍存在较大差距,二者并非同地、同权、同价。


而且目前我国正处在城乡二元化结构发展阶段,农村与城市仍有较大差距,资源配置明显不均衡。


国有土地的使用是以支付出让金为对价的有偿取得,城市人购买了土地的使用权,土地可以入市交易。农村土地分配具有无偿性,目前农村集体经营性建设用地可以入市交易,实行与国有土地同等入市、同权同价,但是宅基地和公益性公共设施用地的交易仍然受到限制。


在明拆迁律师最后想提示大家的是,城里人绝非都能“一户多宅”,很多长期蜗居在棚户区、简易楼、筒子楼、危旧房里的城里人日子过得比很多村民都要困难。北漂一族来到城市中,租“隔断房”的现象仍然客观存在,而农村集体经营性建设用地建造的公共租赁住房却有望解这些人的燃眉之急。故此,城乡融合发展十分必要,人为的将一些现象对立起来并不妥当,反倒需要更多的密切联系和联动协调。对于农民朋友而言,把自己现有的地种好,把乡村产业搞起来,联合下乡投资创业的城里人一起赚大钱,城里的房子还愁买不起吗?

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