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拆迁常识土地征收拆迁评估补偿安置拆迁百问
谈谈关于旧城改造项目征收的诸多特殊之处!
北京在明律师事务所 2019-11-08 北京在明律师事务所

导语:旧城区改建类项目是当下征收拆迁领域的一类常见项目形式,590号令也对其进行了特别的规定。在得知房屋将拆迁时,被征收人应当及时了解自己房屋的征收程序是否合法,以及认真分析征收方是否严格依据590号令的特别规定开展旧城区改建。下面,在明律师结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称为《征补条例》),分析旧城区改建中拆迁的两大重要内容。

 

一、什么样的征收决定才是合法的

首先是征收决定的前置文件,对于旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划,即在“四规划”之外多了一项“一计划”。


旧城改造项目

 

根据《征补条例》第9条规定,保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划,同时,也应当广泛征求社会公众意见,经过科学论证。

其次要明确征收决定的做出主体与目的,结合《征补条例》第八条第四、五项的规定,为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,实施保障性安居工程建设的、对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定。

最后是征收决定的公告,征收决定公告由市、县级人民政府发布。根据《征补条例》第13条规定,公告中还应载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

而在此之前,拟定的征收补偿方案的征求意见期限不得少于30日。如果多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。这也是旧城区改建类项目的“特有”程序。

需要指出的是,若被征收人对所涉旧城区改建项目的“公共利益”性质有疑问,一定要及时在征收决定的救济期限内咨询律师、提起程序,否则一旦进入补偿实施阶段,再想提这方面问题将会有较大困难。


旧城改造项目

 

二、什么样的拆迁补偿安置协议才应当签署

旧城区拆迁中,房屋征收关系到被征收人的身家性命,征收项目的补偿款应当充分保护被征收人的合法权益,因此合法的征收补偿对被征收人至关重要。

被征收人如果认为征收决定的征收补偿方案合理,后续的工作就是签署拆迁补偿安置协议。被征收人在签署拆迁补偿安置协议时不仅依法享有公平补偿权,还应享有补偿方式选择权。

结合《征补条例》第十九条、二十一条规定,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。同时,旧城区改建征收个人住宅时,被征收人有权选择在改建地段进行房屋产权调换,即通常所说的“回迁安置”。


旧城改造项目

 

对于非住宅房屋,因为回迁安置房源有限,可能会存在不能适用回迁安置的情形。此时被征收人若坚持回迁诉求(因经营用房位置对企业、商铺经营将产生直接且重大的影响),要及时咨询专业拆迁律师,通过法律途径充分与征收方协商沟通,尽力争取自己的回迁需求。

 

征收补偿安置协议中规定的补偿内容应当满足《征补条例》第十七条的规定,被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失的补偿等均不可缺少。

征收方针对上述内容应当给予被征收人足额的补偿,其中对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,对于被征收房屋的附属建筑物、构筑物以及装饰装修也应当算入房屋价值的补偿中。

关于搬迁费、临时安置费这样的“小钱”,被征收人同样不应轻易忽略。无论你选择的是货币补偿还是房屋产权调换,搬迁费和临时安置费都需要依据补偿方案确立的标准支付。不能因为补偿方式选择的不同就在这两项补偿费用上打折扣。

若征收方向选择产权调换的被征收人提供了周转用房,则无需提供临时安置费,但搬迁费同样是需要支付的。


旧城改造项目

 

最后,在明拆迁律师提醒各位被征收人,旧城区改建类项目在实施程序、补偿方式上均较一般的征收项目有所不同。大家要在熟悉《征补条例》规定的基础上明晰自己的权利,发现问题及时询问了解,及时收集材料,必要时尽早咨询专业征收律师。

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