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北京著名拆迁律师:谁说违建一定要被强拆?
北京在明律师事务所 2019-10-30 北京在明律师事务所

导读:在拆迁过程中,为了保证拆迁工作按时完成,被拆迁人的房子经常被认定为是违法建筑从而予以拆除,这是明显的“以拆违促拆迁”。那么,什么样的建筑属于违法建筑呢?违法建筑一定会被强制拆除吗?本文,在明律师带领大家从对违建的认识上入手,获取应对“以拆违促拆迁”的知识要领。


【违法建筑认定:有证合法,无证违法?】


什么样的建筑是违法建筑,我国并没有明确的定义。“有证合法,无证违法”是行政机关在认定违法建筑时的通常做法。


而房屋作为当事人的最重要的财产和生活资料,用如此简单、粗暴的方式评判其是否属于违建,显然有许多不合理之处。认定违法建筑一定要严格依据相关法律规定,并密切结合客观现实情况。单看“一头”,都是耍流氓。


与违法建筑认定相关的法律有很多,通常依据的是《土地管理法》和《城乡规划法》。据此,违法建筑一般是指未经自然资源和规划主管部门批准,违法占用土地、未领取建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证或临时建设工程规划许可证,擅自建设的建筑物和构筑物。


按照违反法律的类型,违法建筑分为两种:


一、违反《土地管理法》的违法建筑主要分以下四种:


1.未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的;


2.农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的;


3.违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地并进行建设的;


4.擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的。


北京著名拆迁律师


二、违反《城乡规划法》的违法建筑主要分以下四种:


1.未申请或者申请未获得批准,未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑;


2.擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑;


3.擅自改变了土地使用性质建成的建筑;


4.擅自将临时建筑建设成为永久性建筑。


《土地管理法》是从1987年开始施行的,在这之前建造在农村土地上的无证、未经批准的房屋是否属于违建,存在较大的依法救济空间。


《城乡规划法》是从2008年开始实施的,《城市规划法》施行于1990年,这两个时间节点同样可作为审查具体的涉案房屋是否属于违建的重要参照。


如果你的房屋没有取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划证的规定,并严重影响到城市规划的,违法建筑的认定应发生于房屋征收决定作出之前,而不是在作出房屋征收决定之后,再进行违法建筑的认定。


简言之,“一刀切”的以无证断定违法是错误的,尤其不符合当下农村地区的现实情况。若任由这种单一判断标准肆意扩散蔓延,被征地农民的权益受损将是不可避免的事情。


【违法建筑处置:除了一拆了之,还有别的做法吗?】


对于正在建设的违法建筑,城乡规划主管部门有权责令当事人停止违法行为,限期自行拆除。如果当事人逾期未拆除的,通常做法是采取停止供水、供电、供气服务;查封施工现场;强行制止直至消除在施违法建筑。


大家要明确一个问题,不论经过多长时间违法建筑都不能成为合法的,其次违法建筑也不是随随便便就可以拆除的。违法建筑的拆除仍要经过合法的拆除程序,当事人的法定权利应该得到保障。


北京著名拆迁律师


违法建筑的处置:


1.违法占用集体土地或农用地进行建设, 由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地。


2.对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状;对符合土地利用总体规划的,没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,可以并处罚款;


3.对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


4.未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门或乡镇人民政府责令停止建设;限期拆除或者予以没收;罚款。


5.因为历史原因和社会原因,居民房屋存在大量未办理土地使用手续或规划手续情况,这种情况下不宜按照违法建筑处理。


根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定,在房屋征收决定作出前,应当组织相关部门对于未办理有关手续的建筑物进行认定,认定为合法的要给予补偿,认定违法的不予补偿。


但是也不能排除一些地方为实现拆迁速度,将一些历史原因形成的违法建筑强制拆除。


也就是说,违法建筑并不必然要被强制拆除。若其并非不能通过改正措施消除对规划影响的违建,则完全可以通过“改正+罚款+补证”的途径获取合法建筑身份。


在违建处置过程中,“比例原则”或曰“最小损害原则”是需要予以充分考虑的。


北京著名拆迁律师


在明律师最后提示大家的,如果您的房子已经被认定为违法建筑或者已经接到了限期拆除通知书(决定书)等,一定要及时启动法律程序,避免强拆的发生。对于不能确定房子是否是违建的,一定要及时咨询专业人士,尽可能降低自己的损失。

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