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商铺拆迁案例-住改商征收补偿:从200万到665万的律师智慧
贾婉欣 2019-09-24 北京在明律师事务所

委托人:吴女士


代理律师:陈丽芳,北京在明律师事务所律师


因人防工程建设目的需要,某地县政府发布了《关于某地人防工程建设项目国有土地上房屋征收决定的公告》,决定对人防工程建设项目用地红线范围内国有土地上房屋及其附属物进行征收。


在征收公告确定的签约期限内,吴女士未能与房屋征收部门就补偿安置事宜达成协议。后当地政府作出征收补偿决定,对吴女士给予货币补偿2001924元。吴女士不服,申请行政复议,而上一级政府维持了县政府的征收补偿决定,吴女士遂提起诉讼维权。


经过艰苦卓绝的努力,在北京在明律师事务所聂荣律师团队的陈丽芳律师的据理力争、法院的居中调停之下,吴女士与当地政府顺利达成调解协议,获得各项补偿款共计6650000元。


一个想在法律领域获得成功的人很可能会心想事成,因为想做一件事情的能力与把一件事情做好的能力经常是相辅相成的。但是不可否认,现实往往是充满坎坷和磨难的。从200万到665万,律师是以怎样的方式克服了重重困难,为当事人争取到了三倍的补偿?本文中,北京在明律师事务所的陈丽芳律师将为您讲述其中的智慧。


1.规范性判断:使用法律的能力


使用法律的能力是一个法律人所应该具备的。施密特在《论法学思维的三种模式中》提到:“规范论思维的重要特征,在于孤立地看待规则或法规所代表的规范,并且将之绝对化。”一切法律问题的解决都应当以规范的严格适用为基础,这就要求律师具有相应的对规范的掌握能力:他应当具备足够灵活和灵敏的精神特质,能使他很容易从纸上的文字里获得灵感;他应当具备熟练掌握法条的知识储备,能使他迅速发现纠纷焦点,一针见血地解决问题;他应当具有检索能力,使他能轻松找到支持他立场和观点的法律知识。


结合本案,想要实现问题的良好解决首先应当明确争议焦点何在。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。本案中,当事人认为政府机关对征收房屋的评估标准存在问题,因此,可以看出本案的争议焦点为政府机关作出的房屋征收补偿决定确定的补偿是否合法公平。


那么,当事人一方为何认为政府机关对征收房屋的评估标准存在问题呢?原因在于,当事人的房屋实际用途并非住宅,该房屋被改造为经营场所已20余年,且经营从未间断。


此外,当事人的房屋不仅取得了经营所需的相关证照,而且向政府缴纳了各种税、费及相关款项,有关单位亦未告知房屋不能商用。


因此,当事人一方认为征收单位对该房屋采用住宅房屋及住宅装修的评估方式,不符合实际情况。到此,问题的解决聚焦到了本案的主题“住改商”房屋的征收补偿问题。


根据国办发明电(2003)42号《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》(以下简称42号文)在第四部分“完善相关政策措施,妥善解决遗留问题”中的相关内容:“各地要本着实事求是的原则,采取积极有效的措施,切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”


可见,42号文确定了解决城市房屋拆迁中久拖不决遗留问题的基本原则,即对待遗留问题,不能一刀切,完全按照产权性质不给予住改商房屋有关经营方面的任何补偿。


综上,本案中,陈丽芳律师从事实中寻找解决问题的焦点,将实践问题上升到规范层面,严格按照相关法律规定,有理有据,推动案件向有利于当事人的方向发展。


2.实践性判断:说服的能力


律师的职业不仅仅是要提供意见,而是说服。说服还需要规范性判断之外的天赋,而且不止一种。如果要说服法院,也就是说要说服一群有处理这类问题的经过专业训练的专家,那么最需要的是思路的清晰以及与之相关的表达的清晰,运用思想时的那种轻车熟路是一个优秀法律人的标志之一。


但实践中,说服往往不仅限于对规范的掌握,而是要在阅读大量法律案件中慢慢熟悉、理解和掌握法官关心什么社会后果,为什么关心,他们如何以特定方式在司法判决中逐步重新界定和塑造了这些法律关键词,这些常规语词在法律实践中获得了何种特定含义,边界何在,以及为什么等。


而法律人是在法律制度中行动,除在常规案件中遵循先例外,他们最重要的一点是猜测法官会如何理解和做出何种判断。他们会但不仅仅是按照法律文字的常规含义简单演绎其逻辑结果,也会辅之关注如此或如彼决定的社会后果。


他们要评估一些直接的和间接的社会后果,综合平衡、权衡、选择或限定,并会以某种方式将可预见的后果同法律上或先例中的那些关键词勾连起来。这就要求律师有丰富的实践经验,使其能够在当事人和法官之间斡旋,理智地引导纠纷的走向,最大程度实现互利共赢。


本案中,陈丽芳律师在当事人、征收单位和法院三方中周转斡旋,沟通各方需求,在最大程度实现当事人利益的基础上推动问题的和谐解决,以其丰富的实践经验和卓越的表达能力,实现了三方的互利共赢,可谓对本案的解决发挥了至关重要的作用。


3.持之以恒的热情


霍姆斯曾在其谈论法律人品质的著作《男孩想要的东西》中说道:“一个人最深的信念是他所有的能力、激情以及全部经验的产物:在某种程度上,人会把他的信念融入到任何混合的和实践的问题中去。”


从事法律工作,除了要求律师具有过硬的法律素养,对法律事业持之以恒的热情也是必不可少的。在繁琐的工作中,律师需要承受超长智力运动的高度紧张,经常伴随着身体消耗,有时还有巨大的焦虑感。这要求律师有足够的热爱使其在面对困难时能够生存并且保持良好的工作秩序。在笔者和陈丽芳律师的沟通过程中,陈律师一再提到她对这份事业的使命感和满足感,这也是使陈律师能够时时刻刻奋斗在征收维权第一线的强大的精神动力之所在。


乔治· 赫伯特曾说:“谁为你的法律扫出一间房,让它和这行动都变得高尚。”以律师为业,就是在任何时候都在法律中坚守正义,通过法律维护合法的权利并因此通向高尚。

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