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北京厂房拆迁案例:厂房遇拆陷四面楚歌后的维权实录
在明律师 2020-03-30 在明律师事务所

【事实概要】


前篇——二房东、承租人与次承租人


2001年8月18日,万松海(化名)与北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社签订《租赁合同》,租赁北京市朝阳区东坝乡焦庄村10亩集体土地,租赁期限至2021年8月17日。


2006年1月1日,钱景宜(化名)与万松海签订《租赁合同》,承租了万松海租赁的10亩土地,租赁期限为15年半,自2006年1月1日至2021年6月30日止。后经过万松海同意,钱景宜在前述土地范围内自建厂房2100平方米,并申办了企业法人营业执照和税务登记证,进行服装加工,年产值在百万元以上。


2008年5月6日,钱景宜将一间空库房出租给吕宋(化名)作为仓储用房,租赁期限至2011年5月5日,双方签订了一份《房屋租赁合同》。一年后,因吕宋不再使用该房屋,双方又于2009年10月13日签订《租赁合同终止协议》,约定吕宋在7日内将库房腾空复原交付给钱景宜,钱景宜退还吕宋租金21300元。


中篇——突如其来的拆迁


2009年10月15日,钱景宜经营的服装厂外墙上被贴上一份落款盖有焦庄村经济合作社钢印的《紧急通知》,称因土地储备项目土地一级开发,服装厂所在土地已被全部列入拆迁范围,服装厂须尽快搬离。闻讯而来的吕宋对钱景宜提出“霸王条款”——一日不给他220万元拆迁补偿款,他就一日不搬走仓库里存放的货物。


2010年1月14日,北京市朝阳区东坝乡腾退安置办公室发出《腾地公告》,称因土地储备项目土地一级开发,将东坝乡焦庄村经济合作社出租的10亩土地及地上所建房屋列入腾退范围内。东坝乡腾退安置办公室没有就安置补偿事宜和钱景宜进行协商,而径直与“二房东”万松海签订了《补偿安置协议》,补偿金额不详。后,万松海出面要求钱景宜尽快腾空厂区全部房屋,交由东坝乡腾退安置办公室拆除,但双方并未就补偿达成一致意见。


2010年5月,因东坝乡腾退安置办公室对腾退范围内的多家企业,含钱景宜经营的服装厂,实施了停水停电的措施。因为货物全部储放在该处,也没有其他地方可以转移,钱景宜便从此停止了生产运营,但亦未将房屋腾空交“拆”。


后篇——四方混战


在这场有限的拆迁利益之争中,“二房东”、承租人、次承租人以及东坝乡腾退安置办公室彼此之间的矛盾日益不可调和:东坝乡腾退安置办公室屡次要求万松海依约腾地,否则只能组织保安队拆迁收地;万松海一方面将拆迁压力转移给钱景宜,一方面又不愿意给予后者合理补偿比例;钱景宜既烦心于万松海的利益掠夺,又无奈于吕宋的搬迁条件。久而久之,这场混战就变得旷日持久起来。


2011年12月中旬,已是一筹莫展的钱景宜找到梁红丽律师为相关法律咨询,梁红丽律师与杨念平律师两位金牌律师共同接待了这位焦头烂额的准委托人,并一一解答了钱景宜的法律疑惑点。得到维权启发与鼓舞的钱景宜遂与、梁、杨两位律师签订代理协议书,委托两位律师根据案件需要,代理其进行与拆迁补偿有关的诉讼,并与有关部门及万松海、吕宋等进行协商。


【办案掠影】


办案第一计:腾退办篇——合法性围猎


梁红丽律师与杨念平律师接受钱景宜的郑重委托后,对纠结的案情进行了全盘诊断,委托人的劣势地位一览无遗,遂二律师决定从拆迁项目本身着手,化被动为主动。2011年12月下旬,二律师分别向北京市发展和改革委员会、朝阳区规划局、朝阳区国土资源局、朝阳区住房和城乡建设局提交了一份特别的申请书——《政府信息公开申请》,问询涉案土地腾退项目的立项手续、规划批文、供地文件、征地批复以及拆迁许可证。


2012年1、2月,梁、杨二律师先后拿到了《关于朝阳区东坝边缘集团剩余可开发区域土地储备项目南区土地一级开发和整理项目建议书(代可行性研究报告)的批复》、《关于朝阳区东坝边缘集团剩余可开发区域土地储备项目南区土地一级开发授权有关问题的批复》,并被告知涉案项目仅有《腾地公告》,并未办理拆迁许可证。


映衬于“雨横风狂三月暮”的光景,梁红丽律师与杨念平律师针对《腾地公告》、立项批复、用地批复提起了行政诉讼,以这场各个击破的诉讼风暴向土地腾退这一活跃与法律规范之外的拆迁形式重拳出击。而在诉讼过程中,二位律师更获得了意外的惊喜——钱景宜经营的服装厂所在区域并不在《关于朝阳区东坝边缘集团剩余可开发区域土地储备项目南区土地一级开发授权有关问题的批复》四至范围内,这意味着委托人的房屋不在腾退范围内,东坝乡腾退安置办公室非经协商获得土地不得强行拿地。根据这一重要的新发现,梁、杨二律师致函东坝乡腾退安置办公室,传达如下三点维权强音:①在万松海未与钱景宜解除租赁合同前,坝乡焦庄村经济合作社、万松海与东坝乡腾退办公室不得单方面就钱景宜经营的服装厂范围内的房屋和土地签订任何拆迁补偿安置协议;②若坚持厂区地块土地腾退,应当就服装厂搬迁产生的搬迁补助费、停产停业综合补助费、装修费等损失和钱景宜协商,连同钱景宜自建的2100平米厂房一并给予合理补偿;③非经协商一致,不得非法强制拆除厂区建筑物,更不得由违法成立的所谓没有任何主体资格的保安队实施偷拆、拆迁,否则服装厂将保留由此造成的损失的刑事追责权利。


办案第二计:次承租人篇——诉讼的较量


2012年9月,一直以来对拆迁补偿虎视眈眈的次承租人吕宋将钱景宜诉至朝阳区人民法院,诉称:钱景宜隐瞒拆迁消息骗得吕宋与其解除《房屋租赁合同》,应赔偿吕宋停产停业损失补偿、搬迁补助、装修物的残值损失。此外,吕宋还谎称其拒绝提走的存货丢失不见,诉请法院判决一并由钱景宜赔偿。


对于吕宋的起诉,钱景宜颇觉愤懑。为化悲催为蔚然,钱景宜两位代理律师以钱景宜、吕宋签订的《租赁合同终止协议》为后盾,向朝阳区人民法院提起反诉,与吕宋的“司马昭”之诉针锋相对。原来,《租赁合同终止协议》不仅约定了吕宋应当于2009年10月20日将房屋腾空交付给钱景宜,还约定如果吕宋未能如期腾空房屋,则超出时间应当按照原租赁合同价格计算。为此,钱景宜一方诉请法院反判吕宋支付逾期未腾房产生的租赁费用10.7万元。钱景宜一方还进一步指出,因多次催告吕宋腾空房屋遭拒,只得将吕宋的货物进行提存,故不但吕宋所诉称的灭失为无稽之谈,其还应当承担提存费用4500元。


反诉同时,梁红丽律师、杨念平律师一并针对吕宋的起诉事实进行了驳斥:①《腾地公告》于2010年1月14日贴出,因此拆迁的具体行政行为是在这个时点开始的,而吕宋、钱景宜在2009年10月13日签订《租赁合同终止协议》,显然早于拆迁开始时间,租赁房屋所涉及的拆迁补偿安置事宜与吕宋不存在法律上的关联;②吕宋要求补偿停产停业损失没有事实和法律依据;③吕宋要求的搬迁补助、装修物的残值损失同样没有任何依据,因为《租赁合同终止协议》中明确约定该两项费用应当由吕宋自行承担;④吕宋存放的货物处于提存状态,只要吕宋交纳相关提存费用即可随时取回,无损失,更毋庸谈及赔偿。“宋儒据理谈天,自谓穷造化阴阳之本,于日月五星,言之凿凿,如指诸掌。”而梁、杨二律师的大话赔偿之诉亦是如出一辙地言之凿凿,使裁判者信服。


办案第三计:“二房东”篇——廓然清明


2012至2013,饱受一年半载诉讼风暴之洗礼的东坝乡腾退办公室日渐露出疲态,而与此同时,与“下家”吕宋的诉讼回旋一时间亦风雷涌动,极大程度上撼动了吕宋初始时的盲目“自信”。


进入了2013年的流火之夏后,已是百炼成钢的梁红丽律师与杨念平律师秉持“铁要趁烧红的时候打”之精神,出其不备地约见了万松海这名一年半前就已被锁定的关键人物——介案伊始,二律师就已推知万松海注定要成为整个案件的“解铃人”,其已就整个10亩土地与东坝乡腾退办公室签订了补偿协议,偌大一笔补偿款在其一人之手,钱景宜与吕宋的矛盾根源均在于此,若然万松海一方作出合理让步,那么全部问题均能迎刃而解!而二律师亦极为笃定,过去的一年半载里东坝乡腾退办公室所承受的诉讼压力定然早已深深波及目标人物——万松海。


此后的故事就正如《朱子全书·治道二·祯异》中所言:“使一日之间,云消雾散,尧天舜日,廓然清明”。万松海、吕宋与钱景宜最终达成三方协议,万松海给予分别给予吕宋、钱景宜补偿款30万元、340万元!


【律师说法】


从南海到北疆,从沿海到西域,当一幕幕拆迁冲突作为中国式拆迁总也少不了的话题频频出现时,普通大众面对拆迁时的艰难与无力则一次次得到鲜明刻画。


就本案而言,土地储备项目不是可以直接使用集体土地的项目,北京市朝阳区东坝乡人民政府及其内设机构腾退安置办公室没有土地行政征收的职权,也没有实施土地储备的法定职权,更没有权利作出腾退公告的行为,但是均实施了上述行为,显然是超越其职权的行政行为。而这类“权力无疆”的随意行事方式正是中国十年拆迁乱战的根源所在。在这类僭越于法律法规之上的大行政拆迁面前,人们的私权无疑是小写的、孱弱的。


然而,有的时候,人们所享有的私权的危险并不仅仅来源于强大的权力机器的启动,还存在于觊觎拆迁利益的其他主体,在营业性用房拆迁活动中尤为如此。营业性用房往往涉及多个财产权利主体——土地使用权人、房屋所有权人以及形形色色的房屋用益物权人。正因如此,营业用房拆迁堪称利益纷争的“温床”。因为这种繁杂,营业用房拆迁常常带给权利人们难以轻松自如地呼吸的沉重感。


我们认为,杂项丛生的事务处理方式应当首推化繁为简。在纷繁复杂的营业性用房拆迁中,身处权利守护困境的人们不妨通过法律赋予的救济性渠道寻求法定权利的实现。

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