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无证违建被罚款后有拆迁补偿吗?有哪些需要注意的?
在明律师 2020-06-23 北京在明律师事务所

我们所说的违法建筑,通常是指未取得建设工程规划许可证,或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设,或通过伪造相关材料取得主管部门许可证而建成,或擅自改变使用性质及有效期等,且由于以上原因最终显示出违反城乡规划后果的建筑。


对于这些违法建筑,根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定,一般视具体情节采取责令停止建设进行补证、限期改正并罚款、限期拆除等不同处罚手段。


实践中,很多拆迁案例都会与“违建”有或多或少的联系。其中有些纯属于拆迁方的逼迁手段;有些是被拆迁人的房屋确实由于种种原因构成了表面上的违建;有些则是在建造及建造完毕时确属于严格法律意义上的违建,但已经经过了补正程序。


在这几种不同的情况下,被拆迁人能否向拆迁方主张正常的拆迁补偿,就是在明拆迁律师接下来要进行解析的问题。


《城乡规划法》第六十四条明确规定,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。


无证房屋


结合住建部印发的《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》的相关规定,实践中对于可采取改正措施消除违反规划影响的违建的处理,视情形采取以下行政处罚措施:


1)对于未按照许可证规定进行建设,尚能够采取局部拆除等整改措施,使建设工程符合许可证要求的,责令停止建设并限期改正;


2)对于未取得建设工程许可证,但已取得城乡规划主管部门的建设工程设计方案审查文件,且(经整改措施后)符合审查文件要求的,责令其及时取得建设工程规划许可证;


3)在根据以上情形,监督违法建设行为改正后,按规定比例对建设者处以罚款并实施。


除了以上可通过限期整改并缴纳罚款的方式进行补正的情形外,在明拆迁律师要特别强调的是《指导意见》第七条的规定,它明确指出“第四条规定以外的违法建设行为,均为无法采取改正措施消除对规划实时影响的情形”。


通过以上法律规定内容,结合在明拆迁律师的总结,被拆迁人可以明白的是,对于依法可以进行补证的违建,无论是在建设中,还是在建设完毕的情况下,被拆迁人都可以根据相关规定对违建进行整改,并通过缴纳罚款的方式完成补证,将无证违建转为合法建筑;而对于无法采取改正措施消除影响的,就要面对限期拆除或没收实物/违法收入并被处以罚款的命运。


对于严格意义上的违建,在明拆迁律师建议被拆迁人在与专业拆迁律师沟通过,并确认不存在补正可能的情况下,尽可能依法保护好自己的其他财产权利,对于这类情况我们不再展开叙述;而对于以上我们所说的可以进行补证的建筑,被拆迁人应该获得公平合理的拆迁补偿。


结合实践中行政机关的行政惯例,我们理解“限期改正”的概念时,往往将其认识为,允许符合法定条件的违建限期补办许可证并缴纳罚款,完成从“违法无证”到“合法有证”的应然转变。


且我国现行《行政处罚法》第二十四条明文规定,对当事人的同一个违法行为,不得给予两次以上罚款的行政处罚。也就是我们惯常所说的“一事不再罚”原则。


这就意味着,即使被拆迁人的房屋确属于法定情形下的违建,但只要行政机关已根据相关法律和管理条例的规定进行过行政处罚,认可了被拆迁人的房屋可以通过接受行政处罚的方式进行补正,就不能再以同一违法行为要求行政相对人承担第二次处罚后果,如以房屋属于违建为由,拒绝对被拆迁人进行合理的拆迁补偿。


在明拆迁律师最后要提醒被拆迁人注意的是,并不是所有的违建依法都可以通过缴纳罚款的方式进行补证,被拆迁人被要求缴纳罚款时一定要明确两点:自己的建筑是否真的是违建及可补正性违建;罚款缴纳后自己能否取得相应的规划许可手续。


由于现实生活中的无证建筑的产生原因有很多,其中相当一部分并不直接因无证成为违建。如果有被拆迁人不明确以上两点的,我们建议不要直接交钱,先就具体案情向律师进行咨询,一方面避免自己“被违建”;另一方面也可以避免花了冤枉钱却得不到到自己想实现的权利,为日后拆迁时获得合理补偿埋下隐患。

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