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拆迁常识土地征收拆迁评估补偿安置拆迁百问
山东滨州沾化区以租代征,不按新标补偿合适吗?
在明律师 2020-06-09 北京在明律师事务所

什么是以租代征


所谓的“以租代征”,即通过租用农民集体土地进行非农业建设,擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批,在规划计划之外扩大建设用地规模,同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。


对农民朋友们来说,从表面上来看,“以租代征”似乎可以既不转变土地所有性质就满足拆迁方和用地开发商的用地需求,又能让农民朋友拿到“租金”有一笔收入,皆大欢喜。但实际上除了存在严重的违法性之外,它还是用地方为降低对农民朋友进行补偿安置的成本而想出的投机取巧的把戏。


总结来说,“以租代征”并不是政府依法提出的惠民政策,而是既违法又侵犯农村集体经济组织和农民合法权益的违法占地行为。


以租代征的合同违反国家强制性归定无效


《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定,农村土地承包应当遵守法律、法规,保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。


《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;


四十五条 征收下列土地的,由国务院批准:


(一)基本农田


(二)基本农田以外的耕地超过35公顷的


(三)其他土地超过七十公顷的。


征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。征收农用地的,应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续。


该条明确规定了,农村集体土地证收征用必须经过批准,先将土地性质进行转变。任何机构或者个人不得随意占用农民的土地


以租代征侵害了农民的补偿安置权


基于“以租代征”方式订立的合同本身因合法无效,因此被征地拆迁人的合同权利也得不到保障。被征地拆迁人应当都知道,征收集体所有土地的,应当按照《土地管理法》等相关法律法规及政策规定给予被征地集体经济组织及被征地农户补偿安置费。


以租代征不但是在逃避应满足的法定程序及条件要求,更是在逃避对被征收人的补偿安置义务。但即使用地者按照合同约定支付“租金”,被征地拆迁人拿到的微薄的租地费用,实际上也要远低于本应获得的征地补偿安置费。


也就是说,“以租代征”的行为本身已经侵犯了被占地被征地农民接受征地补偿安置的权利。


在明拆迁律师提醒农民朋友们,凡是用地单位或个人,或者基层领导作为用地单位或中间人直接与村委会或个人签订租赁合同的,都属于“以租代征”违法行为。被征地拆迁人要提高警惕征收方所说的互利共赢、惠民政策等蛊惑性言论,不要给非法用地者侵犯自己权利的机会。


最后对于"以租代征"的主导者来说,似乎地方的财政收入得到大幅提高,地方GDP总量也不断上升,主导者似乎看到自己想要的政绩。但是,作为征地主导来说应该认识到要懂法,要懂得依法治国,而"以租代征"是滥用行政权力的违法行为,这种行为严重违反了建设用地的审批程序,违反了《土地管理法》及《农村土地承包法》的相关规定,也违反了国家建设用地总体规划的制度,导致重复建设的不断产生,导致社会资源的巨大浪费。因此,对于主导"以租代征"的主导者来说得不偿失。无论是被征地农民,还是征收主导者都没有共赢。


遇到以租代征侵害被征地拆迁人的权益的行为怎么办?


以租代征是严重不合法不合理的行为,遇到这种情况,广大被征地拆迁人应当及时向当地国土资源部门投诉反映,举报违法行为。勇敢的提起行政诉讼,积极维护自己的合法权益。

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