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宅基地拆迁补偿-农村大量存在的自建房,怎样建才能不是“违建”且有征收补偿?
北京在明律师事务所 2019-10-24 北京在明律师事务所

导读:随着农村经济的持续发展,农民的生活水平不断提高,农民的住宅也就跟着有了明显变化。有些农民选择在城市购买商品房,还有些农民选择扩建自己老家的房屋或者直接翻建盖栋小洋房。那么,大家在村里建设的房屋都合法吗?遇到拆迁后会有补偿吗?怎样建才能避免被认定为违法建筑呢?本文,北京在明律师事务所的李顺华律师团队就和大家探讨关于农村大量存在的自建房这一话题。


自建房这种事物在征收领域处境很尴尬。一方面,大量存在的自建房满足的是群众的基本居住需要,“一刀切”地将其认定为违建而不予补偿明显不够合理;另一方面,建房需要审批手续而不能想建就建也是法律明文规定的,的确有相当一部分自建房从法律意义上讲就是违建。一般而言,在城市棚户区改造、旧城改造类项目中,自建房只要无证都是不予补偿的。但在农村,如此简单粗暴的结论就该慎重些作出了。


【严格履行报建审批程序】


自《土地管理法》施行后,越来越多的农村地区要求农民必须报建审批才可以建房,那么农民自建房的报建审批程序有哪些呢?


1.建房户向所在村委会递交书面申请,并填写《农村个人建房申请、审核表》,由村委会同意后加盖公章;


2.村委会将《农村个人建房申请、审核表》交给乡、镇政府进行初审,由乡、镇政府派人去当地调查;


3.乡、镇政府报市、县级自然资源和规划部门审批,审批通过后,核发相应的批准文件;


4.乡、镇政府向建房户收取一定的建房费用,并颁发《农村个人建房许可证》;


5.建房施工前,建房户需要向乡、镇政府报告,由乡、镇政府到现场查验;


6.建房竣工后,建房户需要向乡、镇政府申请竣工验收;


7.乡、镇政府会同县政府有关部门到现场查验,并按规定核发竣工验收合格证;


8.建房户凭借竣工验收合格证,向房地产登记部门申请房屋的不动产产权登记。


以上就是农民建房时需要履行的基本报建审批程序,各地区根据本地的特殊情况作出了不同的规定。这就需要建房户在建房前主动咨询当地村委会或是镇政府等相关行政机关,以免在已经建完房屋后才被认定为违法建筑,“先上车后买票”的事情最好还是不要做。


农村大量存在的自建房,怎样建才能不是“违建”且有征收补偿


【建房不得超过标准面积和高度】


以前农村地区的土地资源丰富、闲置土地富余,同时农村集体土地的管理和规划还没有形成严格统一的规范,因此农民在村里建房都是随心所欲,想在哪里建就在哪里建,想建多大就建多大。近年来,国家大力推动新农村建设,加强了对农村建房的管理,并出台了一系列政策和规定来管理农民建房。因此,农民建房就有了更多的限制。


具体而言,建设面积是按照户来划分的,每户宅基地面积为80至120平方米,宅基地上的建房面积不能超过250平方米。由于各地区的土地资源、人口数量、经济发展水平等存在差异,各地区根据自身现实状况对本区域内的宅基地面积、建筑面积及建筑高度等事项作出了各自的规定。例如有的地区规定建筑高度不能超过10.5米,有的地区对房子建筑高度就没有特别限制。因此,具体的宅基地上建房要求还要依据当地的规定,不能一概而论。如果农民在建房之前忽略相关规定,建房之后才发现不符合规定的建筑面积或建筑高度,那么超出部分就可能面临罚款和限期改正。


【不得随意在宅基地上翻建房屋】


有许多农村的房屋建设于上世纪八十年代以前,时至今日已经年久失修、老旧破败,所以许多农民都想把老房子拆了建新房。这样的农民朋友一定要注意了,老房翻建同样需要办理报建审批手续,只有在获得相应的许可手续后才可以施工建房。


【不得在耕地等农用地上建住房】


想必有不少农民朋友都有在自家耕地上建设房屋的想法,认为反正是自己家承包的地,种土豆也行,建大棚也行,建个房子应该也行。由于国家提出要严守耕地红线,凡村内有空闲地、老宅基地未利用的,不得批准占用耕地。所以在明律师提醒大家,尽量不要占用耕地建房,如果非得占用耕地建房,则要办理农用地转用审批手续,但是为了保护耕地,许多地方是不给批的。


农民朋友们一定不要心存侥幸擅自占用耕地建房,这样做的后果是建房的农民将面临整改、罚款、甚至是刑事责任;农民建的房屋被认定为违法建筑,将面临着限期拆除甚至是强制拆除;如果房屋纳入征收范围,也会因为被认定为违法建筑而得不到任何补偿。


【户籍迁出本村的一般不得建房】


在我国,宅基地的所有权属于村集体,使用权赋予本村集体经济组织内部成员。一般情况下,户籍已经迁出本村的农民,就不再是本村集体经济组织的成员。如果该农民在村集体内还有已经建成的房屋,也仅仅享有该房屋的所有权,不得在该宅基地上重新修建房屋。待房屋自然损毁、坍塌后,村集体就将依法收回宅基地。如果房屋被划入征收范围,那么该农民就不再享有宅基地的相关补偿,但仍然可以获得房屋相关的补偿,并不会因户籍迁出而完全丧失征收补偿的权利。


【不予批准转让后再申请宅基地】


《土地管理法》第六十二条规定,“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”


我国地少人多、耕地资源稀缺,因此我国农村建房实行“一户一宅”制。同时,由于宅基地使用权的取得具有无偿性、福利性、保障性,对于村民出卖、出租宅基地上住房后再申请宅基地的,就不再批准,以防滥建住宅或变相商品房开发。


现今,国家对农村宅基地上建房的管理越来越规范,在征收后被认定为违法建筑的房屋越来越多。行政机关的认定是否合法暂且不论,严格遵守国家对于宅基地上建房的相关规定,是农民朋友防范风险的前提。农民朋友想在宅基地上建造合法房屋的,一定要特别注意在明律师提示您的以上几点事项,同时密切关注本地区的宅基地相关政策和法律规定。如果您不经审批、不符规划、不合规定地随意建造房屋,就将面临相应法律责任,房屋可能被拆除,在征收时也将不能得到任何房屋补偿。如此得不偿失的做法,在明拆迁律师是不建议的。在明律师一直以来反复强调事先防范优于事后救济,也希望广大农民朋友在建房时、面对征收补偿时都能谨记这一点。

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