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拆迁常识土地征收拆迁评估补偿安置拆迁百问
这两个房屋征收决定,涉及你的补偿款!
于然 2019-10-18 北京在明律师事务所

导读:在国有土地上的房屋征收中,最关键的文件无疑就是房屋征收决定及房屋征收补偿决定。虽同为“决定”,但应该提起注意的是,征收补偿决定是在房屋征收决定之后的行政行为,二者一先一后顺序不能颠倒。那么,作出这两个决定到底需要什么程序呢?收到两个决定后,被征收人又该如何应对?而这两份文件到底决定着什么呢?今天,在明拆迁律师与您细细说来。


【房屋征收决定】


国有土地上的房屋征收是指为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,并对被征收房屋所有权人给予公平补偿的行政行为。


房屋征收决定


做出房屋征收决定前:


(1)房屋征收范围的确定。征收范围确定后,房屋征收部门应当将暂停办理相关手续的书面通知送至相关部门,区县政府发布房屋征收范围公告。


(2)征收调查登记。房屋征收部门对拟征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积以及租赁和用益物权等情况进行入户调查登记并公布调查结果;


(3)对未经登记建筑进行调查和认定。根据规定,市、县级人民政府组织有关部门对未经登记的建筑进行调查、认定和处理。在城市范围内,主要审查其是否具备建设工程规划许可证,是否符合《城乡规划法》或房屋建造当时的相关法律法规规定。认定为合法建筑的,予以补偿;认定为违法建筑的,不予补偿。


(4)拟定征收补偿方案,征求公众意见并公布意见采纳结果。多数被征收人提出异议的,市、县级人民政府还应举办听证会,根据听证会情况修改方案。


(5)社会稳定风险评估。市、县级人民政府应当按照重大决策社会稳定风险评估的有关规定,就房屋征收的合法性、合理性、可行性以及可能出现的风险进行社会稳定风险评估,作出无风险、较小风险、较大风险、重大风险的评价,提出可实施、暂缓实施、停止实施的意见。


(6)涉及被征收人数量较多的,房屋征收决定需经政府常务会议讨论决定。


(7)征收补偿费用按时足额到位、专户存储、专款专用。


做出房屋征收决定后:


(1)征收公告。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。


(2)被征收人有提出复议与诉讼的权利。被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。


一般规定,房屋征收决定须在作出后的5至7天内予以公告,以确保被征收人的知情权和救济权。


房屋征收决定

【征收补偿决定】


《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定:“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案、评估机构评估结果等,针对被征收人如何补偿、安置以及限期搬迁问题作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告


实践中,如果被征收人在签约期限内与征收方经协商达成了征收补偿协议,那么,可直接按照协议约定按部就班的实施项目程序。


若未能达成双方满意的结果,补偿决定就会隆重登场。此时,被征收人又应该注意哪些问题呢?


(1)补偿范围是否全面。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条,我们可以知道,法定的征收补偿主要包括“3+1”项内容——被征收房屋价值补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;对被征收人给予的补助和奖励。


前面两项内容是必须要有的,停产停业损失的补偿是给予合法的营业性用房的,住宅用途的房屋一般无法取得,但也要考虑是否存在“住改非”的情形。而补助和奖励则是政策性的,主要依据涉案项目的补偿方案规定而来,不是每位被征收人都能获得的。


但在存在争议时,被征收人完全有依法争取、主张的权利。


(2)征收补偿决定应直接送达到被征收人手里。直接张贴在墙上、门上或单纯通过公告形式送达都是不合法的。


(3)补偿决定的作出主体是作出房屋征收决定的市、县级人民政府。即该决定应与房屋征收决定同是市、县级人民政府所主导,其他组织是无权作出补偿决定的。


实践中,在明拆迁律师代理过村委会作出所谓“补偿决定”的案件,那么首先需要考虑的是涉案项目的性质究竟是否为征收,还是其他的拆迁、改造项目。在一个正常的征收项目中,这种情形不应出现。


(4)选用的评估方法是否合法。房地产估价师应当根据评估的对象和当地房地产市场价格,选用适合的一种或多种评估方法对被征收房屋价格进行评估。


根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定,市场比较法是最常用的,因为绝大数房屋都有交易实例可供比较。成本法、收益法、假设开发法的适用也需要依据具体的条件确定,并在评估报告中明确写明理由。


(5)评估机构的选定是否严格遵循了法定程序。房屋价值评估机构是由被征收人协商选定的,当被征收人在规定期限内未协商一致,应当按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等方式随机确定。


评估公司若由征收部门单方面直接确定,被征收人对评估公司状况一无所知,这都是不合理的,将可能直接导致征收补偿决定被依法撤销。


(6)被征收人的补偿方式选择权是否得到保障。根据590号令的规定,被征收人有权选择货币补偿,也有权要求房屋产权调换。征收方可以在方案中设置奖励金,以鼓励、引导被征收人选择货币补偿或者房票等补偿方式,但不得变相剥夺被征收人的选择权。


最后,在明拆迁律师想要提醒大家的是,关于如何从源头上保障被征收人的权益不受侵害,主要在于维护自身权益的时间选择上。征收决定公告的下发是提起法律程序的关键节点,对被征收人来讲,这也是一种信号。只要被征收人头脑清醒,应对及时,那么,我们就能化被动为主动,“主动决定”而不是“被决定”自己的征收补偿。

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