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拆迁常识土地征收拆迁评估补偿安置拆迁百问
征收补偿只看590号令就够吗?你还需要以下6点细节规定!
王小明 2019-10-11 北京在明律师事务所

  在征收拆迁领域,《国有土地上房屋征收与补偿条例》,即老百姓口中的590号令无疑具有权威性,是对城市房屋拆迁补偿的最高层级法律法规。然而对于广大被征收人而言,仅仅了解590号令这35条的规定还是不够的,还需要进一步关注各自房屋所在地的地方性规定,掌握其中的更多规定细节。因为这些细节才是决定你最终补偿安置结果的关键。本文,在明律师通过对《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》的亮点解析,为大家梳理这其中不可不知的6大事关补偿的细节。

  细节一:房屋产权调换应优先安排现房

  根据590号令的规定,被征收人有权选择货币补偿或者房屋产权调换,但对用于产权调换的房屋是期房还是现房就难有选择的权利了。

  一般而言,对于旧城区改建类项目中的被征收人,若其选择就近地段或改建地段的回迁安置,则十之八九面临的是期房,需要等待长达数年的新房建设周期而在外过渡。

  《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第10条对此规定,前款规定的用于产权调换的房屋,有条件的设区的市、县(市、区)人民政府应当安排为现房。

  无疑,相较于只能在图纸、沙盘模型上见到的期房,提供现房安置能够最大限度的杜绝安置房所引发的问题风险,有助于被征收人配合签约搬迁,这一细化规定是值得称赞的。

  细节二:政府常务会议讨论“门槛”被明确

  590号令第12条规定,房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。

  然而究竟何为“被征收人数量较多”,这一标准却需要地方性规定加以明确。上海市规定为50户以上,武汉市规定为超过300户,南京市则规定为1000户以上。

  《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条对此规定,房屋征收涉及100个以上被征收人或者符合设区的市、县(市、区)人民政府规定的其他情形的,房屋征收决定应当经政府常务会议讨论决定。

  一般认为,是否经政府常务会议讨论决定是审查房屋征收决定程序合法性的重要环节。浙江省的上述规定所设“门槛”并不高,有利于这一程序被激活,同时还附加了“其他情形”作为补充,以适度扩大这一“门槛”的适用范围。这对于房屋征收决定的合法、合理性而言应当是有所助益的。

  细节三:房屋征收决定作出后7日内应当公告

  590号令仅规定“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告”,但并未明确“及时”应以何标准认定。

  《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第14条对此规定,设区的市、县(市、区)人民政府作出房屋征收决定后,应当在7日内予以公告。

  房屋征收决定的公告直接影响着涉案项目启动的合法性,所谓“无决定,不征收”。且浙江省条例中还规定,房地产价格评估机构的协商选定环节应当延续到房屋征收决定公告后十日,旧城区改建类项目的“签订附生效条件的补偿协议”(即“预签约”步骤)也应当在房屋征收决定作出后进行。

  显然,浙江省的规定在确保被征收人看到房屋征收决定公告,进而行使其复议或者诉讼的救济权利方面完全承接了590号令的规定精神。这也再度表明实践中不时出现的那种“不给看征收决定”,只拿着协议去一户一户谈的征收项目是多么的不符合程序正当原则。

  细节四:选定房地产价格评估机构有顺序

  590号令第20条规定的选定评估机构顺序为先协商,协商不成才能投票或者通过随机方式确定。浙江省的规定中则对这些步骤的推进规定了期限。

  《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第18条规定,房屋征收决定公告后十日内仍不能协商选定的,由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定,或者采取摇号、抽签等方式随机确定……

  投票确定房地产价格评估机构的,应当有过半数的被征收人参加,投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人的过半数选票。

  实践中,评估机构的选定程序是否合法是审查其后作出的征收补偿决定合法性的重要内容,广大被征收人对上述细化规定一定要加深了解,并积极参与。

  细节五:过渡期限规定明确,安置房“迟交”有补救措施

  一般而言,选择货币补偿方式风险较小,补偿款可以在签约腾房的同时打入被征收人提供的账户内。而房屋产权调换中的期房安置就始终存在一些不确定性,故此过渡期限的具体规定就显得极为必要了。

  《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第23条对这一问题规定如下:

  1. 房屋产权调换的过渡期限一般为自被征收人搬迁之日月起24个月;

  2. 用于产权调换的房屋为房屋征收范围内新建高层建筑的(即所谓“回迁安置期房”),过渡期限为36个月;

  这里的“高层建筑”是指总层数十层以上的住宅建筑或者建筑高度超过24米的非住宅建筑。

  3. 房屋征收部门超过过渡期限未交付安置房屋的,自逾期之月起按照当地政府公布的最新标准的二倍支付临时安置费;

  4. 此时被征收人有权另行选择货币补偿方式。过渡期限届满后超过24个月仍未交付安置房屋的,被征收人有权要求提供其他用于产权调换的房屋。

  5. 对由房屋征收部门提供周转用房的情形,超过过渡期限未交付安置房屋的,除继续提供周转用房外,还应当自逾期之月起按前述标准支付临时安置费。

  细节六:作出征收补偿决定前先提出补偿决定方案

  这是浙江省的一项颇具新意的规定。根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第32条之规定,它的操作步骤是:

  1. 在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议时,先由房屋征收部门向区县政府提出补偿决定方案;

  2. 区县政府对补偿决定方案进行审查,将补偿决定方案送达被征收人;

  3. 被征收人15天内提出意见并选择补偿方式,即明确要房还是要钱;

  4. 若被征收人逾期不选择补偿方式的,补偿方式由补偿决定确定。

  我们认为,被征收人应当重视对补偿决定方案的回应,对其补偿标准、具体数额不满的一定要及时提出意见。这可能会对接下来针对征收补偿决定的复议或者诉讼产生影响。

  所谓“补偿方式选择权”是一种权利,是权利就是可以行使也可以放弃的,这点被征收人务必要引起重视,不要轻易放弃你的选择权。

  在明律师最后想提示大家的是,细节决定成败。上述浙江省的规定虽仅适用于浙江省范围内,但其中所涉的“问题点”却是在每一起征收拆迁项目中都会涉及的。被征收人可以参照找寻自己所在地区的相关规定,将维护自身合法权益过程中的专业度、全面性不断深化,从而更好的理解拆迁政策,在确保自身权益的基础上支持配合签约搬迁。

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