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「补偿安置」“无证房”全都没有补偿吗?除非你的房屋是这样的……
在明律师事务所 2019-09-27 在明律师事务所

导读:目前,我们身边仍存在许多未办理建设工程规划许可证、房产证的房屋。大部分无证房都面临着被行政机关认定为违法建筑的风险。特别是遇到征收时,无证房屋的征收补偿款可能会被压低甚至不予补偿。那么,房屋遭遇征收,无证房是否能够获得补偿,就成为了广大被征收人最关心的问题。接下来,在明律师就为大家讲解一下,何种“无证房”不予补偿,可以获得补偿的“无证房”又需要满足哪些条件。


【不予补偿的“无证房”:存在严重违法情形的无证房屋】


在此,在明律师举例说明,何为存在严重违法情形的无证房屋。


根据《土地管理法》第七十六条的规定,未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状。


我国实行严格的土地用途管理制度,以及基本农田保护制度。未经批准非法占用土地,甚至占用农田耕地建设房屋,是严重违法行为。这类房屋的结局一定是依法拆除或者被予以没收,并且没有补偿。曾经轰动一时的秦岭违建别墅以及河北“袁府”仿古建筑群就属于这样的无证房屋。


《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定,房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。


这种在确定征收范围以后,被征收人进行抢建、抢盖的无证房,明显属于采用不当方式增加补偿费的行为,肯定也不予补偿。


【应当获得补偿的“无证房”】


我们在前文中已经提到了,《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定违法建筑不予补偿。现实生活中,很多被征收人也曾听到过这样的话:“你这房子没证,属于违法建筑,按规定征收是不能给你补偿的。”


但广大被征收人一定要明确:无证房屋≠违法建筑。


房屋未办理房产证等证件的原因是多种多样的,征收方并不能以“一刀切”的方式,武断地判定所有“无证房”均属于违法建筑。认为“无证房”就是“违法建筑”的思想,是不可取的。


“无证房”全都没有补偿吗


“无证房”的形成原因大体上分为两个方面:


其一,一般违法情形的无证房屋


程序性无证建筑也就是一般违法建筑,例如未按照建设工程规划许可证的规定进行建设。其在不危害社会公共利益和他人合法权益的条件下,具备自行整改、消除社会危害性可能性。故此类无证建筑是可以酌情获取补偿的。


为了充分利用现有资源,防止社会资源的浪费,若所建造的房屋无质量问题,并且可以通过不动产登记获得合法的房屋所有权,那么,可在对其依法进行相应处置后,按照合理标准对其进行补偿。


其二,历史遗留问题的无证房屋


无证不代表房屋是违建,在判断、认定违建时必须要具体问题具体分析。例如:房屋无证背后的历史遗留原因。


随着城乡规划的变动、法律的逐渐完善,导致部分建筑不符合现行法律的要求,但在建造时,该建筑的存在确实符合当时的法律法规,具有合法性。因而,基于“法不溯及既往”的原则,对此类建筑应按照建筑的市场价值进行补偿。


在维权实践中,我们通常认为以下三种情况,是可以获得补偿的:


1.代代相传的祖屋:


此类房屋,年代久远,建设时并未实施相关土地、规划法律法规。即使没有证件,但也是合法的房屋,其房屋的所有权是很明确的。譬如在一些案件中,在明律师代理的被征收人的房屋是民国时期建造的。在其不属于不可移动文物和历史建筑的情况下,牵涉拆迁时也不能将其认定为违法建筑。


2.1984年以前,获得村委会、乡镇政府某种形式批准的自建房屋:


此类房屋的建造时间较早。当时的法律规定仍不完善、细致,房屋建设不需要经规划部门审批,只要取得村委会或乡镇政府同意即可。这样的情况大部分出现在农村地区。而这样的做法,在当时是合法的。


3.特定历史时期,迫于生计而建造的房屋:


此类房屋是当事人为了生活不得已建造的,用来保障基本居住需求的的房屋。此类房屋建设时,可能也经过了行政机关的默许、认可。例如,唐山大地震后,为了安置受波及的居民,临时搭建的地震棚、简易房,被一直保留至今。例如,改革开放初期,为了安置返城知青、干部,在平房区、四合院大量加盖的房屋。


上述情况的无证房,以及其他确因历史遗留问题所致的无证房,如果行政机关将其简单地认定为违法建筑,无疑与行政行为合理性原则相悖。


最后,在明律师提醒广大被征收人:一方面,转变思想观念,积极主张权利。在征收过程中发现被征收房屋存在无证情况,征收方就会利用被征收人对法律不了解这一特点,让被征收人感到“理亏”,把主动权牢牢的掌握在自己手里,使被征收人的合法权益受到侵害。大家要切记:无证不一定是违建,无证也要具体分析。另一方面,及早补办证件,依法维权救济。被征收人吃亏的原因就在于,房子确实没有证。对于被征收人而言,若能在征收启动前解决自己房屋的权属证书问题,才是对自身征收补偿权益的最有效的保护。建议大家及早补办证件,以免使日后的维权陷于困局。毕竟,证件齐全后,心才能踏实。在征收启动时,您也应及时咨询律师,在专业人士的指导下寻求救济、争取合理补偿。

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