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拆迁常识土地征收拆迁评估补偿安置拆迁百问
「补偿安置」做了这些事儿,你的征收补偿很可能提升不上去了!
王小明 2019-09-26 北京在明律师事务所

导读:在征收维权中,被征收人的核心诉求就是要提升补偿数额,实现在法律框架内的利益最大化。那么围绕这一目标,自然是“有所不为,有所必为”。从大量的实践经验中看,一旦被征收人作出以下这些事儿,其征收补偿的提升就将会面临较大的困难,甚至可能最终难以收到满意的效果。这究竟都包括哪些事儿呢?本文,在明律师为大家直截了当地摆出答案,希望大家千万不要在稀里糊涂之中将自己的案件人为操作成“疑难案件”……


【已经签订征收补偿安置协议】


签订征收补偿协议,意味着被征收人通过意思自治对自己的补偿权益进行了处分,与征收拆迁方就补偿安置的具体事项达成了一致意见。在此情形下,协议对双方均具有约束力,被征收人一方也要遵守诚实信用原则,不得随意主张撤销、变更甚至确认协议无效。


同时,鉴于征收补偿协议在法律上属于行政合同,是行政机关履行行政职责的一种具体行政行为,故其本身必须具备一定的稳定性。这也是法院在审理此类纠纷时不得不考虑的问题。


根据最高人民法院的一些司法裁判,在已经签订补偿协议的前提下,协议不因征收决定遭确认违法而当然无效,被征收人也可能因此丧失对补偿安置方案进行维权的权利。特别是在其已经领取补偿款、入住安置房以后,再想对补偿安置反悔更是难上加难。


一些被征收人会主张自己在签约时遭遇了种种逼迫、威胁,但这需要证据加以证明。在许多案件中,法院均未采信被征收人的这类意见,这也从一个侧面反映了征收维权的现实难度。


【已经进行“预签约”】


“预签约”程序不同于前述签订正式的补偿安置协议,但同样会对被征收人的依法维权产生重大影响。


《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第18条规定,因旧城区改建(含棚户区改造)需要征收房屋……房屋征收部门应当在房屋征收决定作出后,组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。


在征收补偿方案确定的签约期限内达到签约比例(不得低于80%)的,补偿协议生效;未达到签约比例的,补偿协议不生效,区人民政府应当于签约期限届满之日起3日内在房屋征收范围内予以公告,自公告之日起房屋征收决定终止执行。


据此可知,预签的补偿协议与正式的补偿协议从内容上看几乎没有区别,只是存在一个“签约比例达成与否”的生效条件。而这个条件是否实现,某一具体的被征收人是完全无法掌控的,相当于一旦预签约,你的补偿安置就要掌握在其他人的手中了。


一般而言,实现签约比例是极大概率的事件。配合精心设计的奖励金政策,鲜有达不成比例的情况发生。


故此,虽然协议前面带一个“预”字,但被征收人还是要三思而后行。


【已经签订“先行搬迁拆除协议”】


不同于上述两类“协议”,先行搬迁拆除协议并无任何法规依据,而属于在某一具体项目的补偿方案中的“创新”事物。


顾名思义,这类协议就是要求被征收人同意“先拆房,后补偿”,事实上违反了590号令“先补偿,后搬迁”的法定原则。但在实践中,仍会有一些地方在司法裁判中认可这类协议的效力,认为被征收人系对自己的房屋自行处分,征收方据此拆除房屋并无不当。


显然,这类协议为征收方“违法拆迁”找寻到了理由,也为被征收人的依法维权制造了障碍。房屋一旦被拆除,一方面会造成被征收人对装饰装修价值、停产停业损失等补偿的举证困难,一方面也可能导致被征收人丧失在协商谈判中的主动地位。“拆了”和“没拆”,就维权而言区别巨大。


总之,这类看上去就明显不靠谱的协议,无论征收方如何威逼利诱,被征收人一定要坚持严格依法办事的原则,拒绝配合签字。


【因不当维权举动而被追究法律责任】


一些被征收人面对逼签、骚扰和拆迁会采取各种不理智的举动,以暴抑暴进行正面抵抗,甚至与拆迁人员、执法人员发生肢体冲突。这种做法是一定要坚决杜绝的。一旦被征收人因这些行为而被追究法律责任,面临行政处罚甚至是刑罚的时候,征收维权也必将面临巨大的困难。


从某种意义上说,维权是需要意志和决心的,能够坚持下来的总是少数人。而一旦人被抓,人身自由被剥夺,补偿安置的提升也显然沦为了第一要务以外的事情了。


在明律师最后想提示大家的是,上述4件事儿虽然会给征收维权造成巨大困难,但绝不是说就毫无希望。若涉案房屋、土地的补偿数额确实显著偏低,被征收人也一定要吸取教训、重拾信心,尽早咨询专业征收维权律师,将自己的维权从速调整回正确的轨道上来,避免在错误的道路上越走越远。负责任的律师一定会理性、全面的分析你所面临的局面,将其中的风险、难点一一释明,是否再努力尝试,一切仍由被征收人自己决定。

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