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拆迁常识土地征收拆迁评估补偿安置拆迁百问
宅基地遇拆迁最少一平米补一平米?原来要这样算!
​王小明 2020-09-15 北京在明律师事务所

导读:“1:1”是被拆迁人群体对拆迁补偿最直观的概念,正所谓“拆我一头牛,不能补我一只鸡”,不一定能拆迁暴富,但起码不该越拆越穷。不过,对于农村宅基地及其上的村民住宅而言,“1:1”能否被简单地理解为“拆一平米补一平米”?拆迁安置导致村民原来的院落没有了,是不是一定意味着补偿不合理?“拆一还一”究竟怎样落实才算公平合理且符合法律规定呢?本文,在明律师就从“拆多少补多少”这一朴素认知开始说起……

首先需要明确的是,公平、合理补偿范畴内的“拆一还一”,指得并非是面积的“拆一平米补一平米”,而是房屋、土地价值的“拆一补一”。

最浅显易懂的例子就是,城中村周边类似房地产的市场价格和偏远山沟里的农村宅基地价值必然存在巨大的差异。若拆了你的城中村房屋,只按“拆一平米补一平米”给你安置到山区里去,你肯定不干,反之亦然。

被拆迁房屋的新旧程度、建筑材料等也会与置换的安置房有一定区别,这也决定了二者从价值层面的“看齐”将必然导致面积上的不对应,完全“拆一平米补一平米”,被拆迁人岂不是仍要居住在自己的旧房子中?

故此,农民朋友要学会从被拆迁房屋、土地的综合价值层面去判断自己的补偿安置是否合理,不要单纯去看安置房屋的面积这一项“指标”。

在此重要认知的基础上,我们来看2020年的宅基地上房屋拆迁补偿中的几个重要问题:

其一,是不是只补偿房子的价值,不补偿院落和土地价值?


当然不是。房子和地的价值都要补偿,其中房屋的占地面积和整个宅基地院落面积范围内的土地价值也都要补偿。

房屋的补偿价值在各省、区、市的规范中一般表述为“重置成新价”,而宅基地的补偿价值则表述为“同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价”或者“区位补偿价”。

大家可能会觉得前面一个宅基地补偿价值的表述有些长而难懂,这就需要农民朋友“细品”了, 事实上这是一个非常严谨而规范的表达。

同时,根据各省最新公布的征地区片综合地价,宅基地院落的最低补偿标准一般与同区位的农用地价值大致相当(补偿系数多为1.0,但也有个别地区仅为0.4)。总之,以宅基地的所有权属于村集体,进而拒绝将这部分补偿支付给被拆迁村民的说法是完全站不住脚的。

其二,宅基地上房屋的补偿是评估还是直接参照标准?

各地方对这一问题的规定是不同的。简单讲,地钱是由地方政府直接制定统一标准的,而房屋价值则多是可以委托专业评估的。

当然,一些地方对宅基地上房屋的价值也依据其建筑材料、使用年限等制定了统一的标准,农民只需查表格即可获知自家房屋的大致补偿数额。

在明律师认为,能否评估事实上反映出一个地区的经济发展水平和农村房屋建造情况是否多样化这一现实,如果大部分农房都差不多,评估的成本就可以省下,直接去算面积就可以了;如果农房的情况千差万别,那么逐户逐栋进行评估就有其必要性了。

无论如何,《土地管理法》第48条规定了“居住条件有改善”这一原则,对于计算出的补偿数额显著偏低,不能保障农民起码的居住生活条件或者严重拉低其生活条件的,农民有权依法主张更加公平、合理的补偿,而不必受限于地方上公布的补偿标准。

宅基地遇拆迁最少一平米补一平米?原来要这样算!


其三,城中村房屋的拆迁补偿能否“对标”城市房屋?

答案是肯定的。我们不能简单粗暴地认为城中村房屋的拆迁补偿一定要参照执行国有土地上房屋征收的补偿标准,这样的认知或许农民们很乐意,但却并不符合《土地管理法》所规定的农村集体土地征收补偿原则,也不为最高法的相关裁判所支持。


在明律师曾多次讲过,能否“参照执行”,要看政府一方在征收中是否怠于履行针对房屋的补偿安置职责。当房屋需要动迁时,其所在地块已被纳入城市规划区,这才是“参照执行”的前提条件。

但结合前文所述的“土地使用权基价”这一大长串表述,大家便不难理解,说到底宅基地上房屋的补偿价值仍主要取决于其所占用土地的价值,而非房子本身的砖头瓦块价值。

这就是说,涉案房屋所处的“区位”将对其能够获取怎样的补偿起决定性作用。那么对于城中村的房屋而言,其在“区位”上无疑已于城市房屋无异,若仍按照山沟里“农村房屋”的标准给予补偿,显然是不合理也不合法的。

其四,“拆一平米补一平米”中蕴含的补偿价值“1:1”能否实现,主要取决于每一平米面积能否被依法认定。

事实上,阻碍被拆迁村民获取满意补偿的最主要障碍,就是房屋面积的合法性认定问题。如果都能被认定,那么“拆一平米补一平米”根本就不是事儿。

但问题在于,很多村民出示的集体土地建设用地使用证上的证载房屋建筑面积仅有不足100平方米,而到了拆迁时实地一看,好几百平方米的房屋赫然立在那儿。

然而这多年来不断扩建、新建、翻建、改建出来的面积,却往往难以反映在任何书面证件上。“无证面积”若不能够得上“历史遗留原因形成”,甚至是2008年《城乡规划法》施行后冒出来的,其势必会影响到最终的补偿结果。

故此,“每一平米房屋面积都要落实在审批材料中”,这是确保农民获取百分之百补偿利益的关键。即使是在自家的宅基地范围内自建房,也一定要获取村委会和乡镇政府的审批同意,取得乡村建设规划许可证。

贸然自建房,看着别人家建我也跟着建,耕地上建,河道行洪区内也敢建,一旦征收拆迁来临,麻烦一定会层出不穷。

其五,安置房能不能“没产权”?

当然不能。请广大农民朋友牢记,在一些“新农村建设”“整村搬迁”项目中通过“拆旧建新”盖起来的村民集中安置楼房,恐存在极大的法律问题和权利隐患。

大家务必要通过申请政府信息公开、村务公开等途径了解安置房建设是否符合乡村庄规划和国土空间规划,是否履行了相应的用地许可、规划许可、施工许可、房屋安全质量、竣工验收等审批流程。

对于那种办不下由县一级不动产登记机构颁发的不动产权证的所谓“安置房”,一定要坚决予以拒绝。直白点讲,这就相当于拆了你家原有的合法房屋,却拿违建来安置你,这是农民朋友绝对不能答应的。

在明律师最后要提示大家的是,“拆一平米补一平米”虽然并非严谨的补偿标准表述,但却客观反映了农民朋友对获取公平、合理、合法补偿安置的强烈、迫切心愿。而大家对美好生活的向往就应当是征收、拆迁链条上所有人奋斗的目标。对于补偿安置畸低的情形,被拆迁人要尽早咨询专业律师,通过法律途径寻求协商、谈判的平台,必要时可向地方政府提出履行补偿安置职责的书面申请并准备诉讼,尽力争取本应属于自己的“1:1”的补偿保障。

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