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拆迁常识土地征收拆迁评估补偿安置拆迁百问
以这5种理由变着法的不给补偿?不纠正就只能法院见!
王小明 2020-08-04 北京在明律师事务所

导读:在各种类型、性质的征收拆迁中,“看上去很美”的有时总是别人家的补偿安置,轮到自己家就可能出现各种各样意想不到的问题,正所谓不幸的家庭各有各的不幸。那么,究竟拆迁方习惯于通过哪些理由来变着法的不给被拆迁人补偿安置呢?法律层面的真相又是怎样的呢?本文,在明拆迁律师为大家揭露较为常见的5种拒绝补偿的理由,如果拆迁方始终拒绝自我纠错,被拆迁人就只能与其法院见了。

【理由一:房屋根本不是你的,所以补偿不会给你】

据在明律师的经验,这种理由的出现一般伴随着这样的前缀——被拆迁人xx长期居住生活于此,然而天有不测风云……

一旦拆迁项目来袭,你的房子突然就不是你的了,这无疑是对被拆迁人获取补偿安置的最大威胁。

请大家牢记,能够获取补偿的有两种人:一是房屋的所有权人,二是公有房屋的承租人。房屋的普通承租人有权通过协商从所有权人那里分得其承租房屋用于生产经营的损失。

也就是说,房屋所有权证或者公有房屋承租合同是一定要持有的。如果都没有,就需要通过长期居住生活交纳的水电气费用发票、收据,产权单位前任领导、社区居委会出具的情况说明或者街坊邻居的证人证言等证据来证明自己拥有获取补偿的资格。

实践告诉我们,很多情况下当事人系因与产权单位的现任领导关系破裂才招致了这类麻烦,这方面的矛盾磕碰要尽量避免。当然,能够尽早确权领证、正式签约的一定要将权利落实到纸面上,这样到了拆迁的时候即使真的和领导关系破裂也不会有大的影响。

【理由二:按方案只补偿一层,二层以上的不给补偿】

只补一层不补二层,只补两层不补第三层……这样的情况在农村地区并不鲜见,理由通常就一个:补偿安置方案就这么定的,“一把尺子量到底”。

然而一个必须揭示的事实是,很多地方在对农村住宅建设管理的相关规定中,均明确将农村房屋的限高控制在10-15米,也就是三层左右的高度。

除非有证据显示二层以上是后期当事人自行违法加盖出来的违建,否则直接在方案中规定“二层以上不给补偿”本身就是没有法律依据的。

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【理由三:航拍图上有的给,没有的不给】

航拍图在很多农村地区的补偿认定中有着独特的“权威性”,有的就给没有的就不给,仍然秉持“一刀切”的原理。

然而这就可能导致各种“凑巧”的事情,譬如有的当事人刚好在航拍前一天将自家的老旧危房拆除准备翻建,结果第二天航拍正好什么都没有,其后一个星期房屋又盖起来了。相隔几天建起来的房子,有的认有的不认,这显然难以令当事人信服。

需要指出的是,航拍图作为一种证据,目的是查证当事人的违法加盖行为。单纯通过一个时间点的航拍图是不能认定当事人的房屋是否属于违建的,还必须结合细致的入户调查取证等常规步骤。

不补的只有一种,那就是违建,并非违建的房屋无论在不在图上,都应当依法予以补偿。

【理由四:“一户多宅”多出来的不补,真的是“一户”吗?】

“一户一宅”是《土地管理法》确立多年的原则,“一户多宅”自然会影响土地资源的集约利用和农村集体经济组织成员基于其特殊身份属性所对应的获取住房保障的权利。

但多出来的宅究竟给不给补偿,关键看是不是真的“一户”。根据原国土资源部及一些地方关于宅基地上房屋的规定,因继承、子女成年、兄弟姐妹分家等符合分户条件而尚未分户的并不属于“一户”,那么其所对应的多出来的宅基地也是应当依法予以确权登记的。

浙江省杭州市中级人民法院在(2019)浙01行终708号行政判决书中指出,1998年8月29日修订并于1999年1月1日施行的《土地管理法》第六十二条规定了一户一宅原则,在此之前建设的房屋不受“一户一宅”规定的限制。

且如果涉案房屋取得了集体土地使用证,那么就属于合法建筑,不能再按违反一户一宅原则规定进行查处。

【理由五:没有规划许可的房屋一律不补】

在农村地区,乡村建设规划许可证属于典型的应当有,但很多地方都没有的东西。但没有证绝不等同于违法建筑,更不能直接据此认定涉案房屋在事实上违反城乡规划。

是否违反城乡规划,能否采取改正措施消除对规划实施的影响,房屋是否系当事人的唯一住房,建造的年代是否在2008年《城乡规划法》施行前……这些都需要规划和自然资源、乡镇政府等进行调查取证予以明确。

直接在补偿安置方案中规定未取得规划许可的不予补偿或者仅给予象征性的少量补偿,明显缺乏法律依据,被拆迁人切不可轻易听信而放弃自己主张公平补偿的权利。

在明拆迁律师最后要提示大家的是,遭遇上述5种理由的不予补偿,被拆迁人一定要在充分收集有利于自己的证据的基础上及时咨询专业律师,通过法律途径保护自己的合法补偿权益,切勿盲目迷信补偿安置方案或者相关“红头文件”的权威性,或者贪图拆迁方所承诺的诸如早搬早签有奖励等其他眼前利益。须知,在他人口中存在法律“瑕疵”的房屋,很可能就是你安身立命的唯一重要财产,不弄出个子丑寅卯来被拆迁人绝不应在此问题上随意让步妥协。

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