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农村宅基地上房屋拆迁补偿的8大关键点,抓点拿钱不在话下!
北京在明律师事务所 2020-08-03 北京在明律师事务所

导读:时下,针对农村宅基地上房屋的拆迁、腾退、改造项目可谓数量大、影响范围广,丝毫未受疫情的冲击,反而在一些地方呈规模地出现。对于农民而言,宅基地及其上房屋的受关注度要远远高于耕地、林地等农用地,由此引发的矛盾纠纷也就更容易被暴露出来。那么,农村宅基地上房屋在获取拆迁补偿方面究竟有哪些关键点呢?农民朋友如何做到在不懂法律的前提下抓住事物的主要矛盾,实现补偿利益的顺利落袋呢?本文,在明拆迁律师就为大家归纳其中的8大关键点。

关键点一:宅基地上房屋是否证件齐全

根据2020年5月自然资源部最新发布的《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》及此前原国土资源部发布的一系列规范性文件,农村宅基地上房屋的“有证”主要指其具有集体土地建设用地使用证、农村房屋所有权证或者换发后“房地一体”的不动产权证。

房证、地证双证齐全的农村房屋在遇到任何形式的拆迁时都不用过于担心,补偿利益一定跑不了,更不会轻易被找到打折扣的借口。

关键点二:非违法用地类无证房屋,确权登记享受公平补偿应无障碍

农村大量存在的无证自建房是老百姓最头疼的一块,它很容易就在拆迁中被来个“不予补偿”。不过,前述《通知》则给出了解决这一历史遗留问题、重大现状问题的原则思路:

对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的,地方已出台相关规定,按其规定办理。未出台相关规定,位于原城市、镇规划区内的,出具规划意见后办理登记。

位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》实施前建设的,在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料;

在《城乡规划法》实施后建设的,由村委会公告15天无异议,经乡(镇)人民政府审核后,按照审核结果办理登记。

这就是说,对于不存在违法占用耕地等农用地情形的无证自建房而言,若其位于原城市、镇规划区外且建造于2008年之前,无需提交乡村建设规划许可证或者个人建房审批材料就可办理确权登记。

一旦“确”上权了,遇拆迁腾退时其就不再是无证房屋,而变身为能够堂堂正正分得补偿安置的有证房屋了。

关键点三:谁有资格认定违建进而明确不予补偿?

有资格将农民的房屋认定为违建,进而通过责令限期拆除决定等途径实施强制拆除的,依法有以下一些部门和组织:

1. 规划和自然资源主管部门。涉案房屋是否涉嫌违法用地,是否违反乡、村庄规划,规划和自然资源主管部门有权在依法调查取证后予以认定。

2. 乡镇政府、街道办事处。根据《城乡规划法》和一些地方近年来陆续颁布的“下沉式执法”制度,乡镇政府和改制后设立的街道办事处有权对农村违建实施查处,并依据《行政强制法》的规定予以拆除。

请大家牢记,村委会、村集体是无权单独实施违建认定、查处直至拆除行为的。一些地方会在补偿安置方案中确定包含村委会参与的“x方认定小组”,专门负责认定无证房屋能否给予补偿的问题。但这样的组织中绝不会只有村委会,乡镇政府、规划和自然资源主管部门是不可或缺的。

关键点四:补偿安置方案是否公开公示,并充分听取意见,保障申请听证权

无论是征收还是拆迁腾退,补偿安置方案都是要有的。那么它应当做到以下3点:

一是面向全村公开张贴发布,不能偷偷摸摸、一户一户地下发;

二是必须有针对某一具体项目整体的补偿安置方案,仅以分户的“补偿方案”替代的做法很可能存在法律上的问题,农民对此要保持警惕;

三是保障农民提出意见、要求听证的权利。不允许提意见,不做任何修改即要求“一刀切”执行的方案一般都会存在这样或者那样的减损农民财产权利的问题。

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关键点五:准确认定“一户多宅”,切实考虑农户分别获取安置权利

原国土资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》中规定:

符合当地分户建房条件未分户,但未经批准另行建房分开居住的,其新建房屋占用的宅基地符合相关规划,经本农民集体同意并公告无异议的,可按规定补办有关用地手续后,依法予以确权登记。

未分开居住的,其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的,依法按照实际使用面积予以确权登记。

也就是说,对“未分户”村民的“一户多宅”,不能简单认定为违建进而不予补偿或者强行收回。近期发布的(2016)最高法行再82号行政判决书中也明确了征收拆迁应当保障被征收人居住条件不降低的原则,提出要根据具体案情切实考虑农民获得分户安置的权利。

简言之,“一户一宅”原则中的“户”,不应被机械理解为户口簿,而是要放在符合农村地区风俗习惯、传统做法的“自然户”的性质上去考虑。

关键点六:农村女性和进城落户农民的补偿权利应得到保障

农村房屋拆迁中长期存在的“男女有别”等对女性权利公然否认、减损现象完全不具有合法性。事实上,只要农村女性在补偿安置方案发布时其户籍仍在本村,且明确为本集体经济组织成员,那么其就有权与男性村民享有平等的补偿安置权益。

结婚、离婚、丧偶、年龄大小等客观情况都不应成为针对房屋拆迁进行补偿时将女性排除在外的理由。

而根据新修订的《土地管理法》等规定,进城落户农民并不必然丧失其原有的宅基地使用权,其只能依据政策制定的鼓励性措施来“自愿有偿退出”其闲置宅基地和农房。在其对宅基地上房屋享有所有权的情况下,房屋的补偿利益是不容被剥夺的。

关键点七:农村房屋的价值是否经过依法科学评估

评估出来的价值和地方上“一刀切”确定的价值完全不可同日而语。特别是对于一些城边村、城郊村等即将被城镇扩张所吞没,地理位置较为优越的农村房屋而言,委托专业的评估机构进行价格评估,才能使房屋的真正价值得到彰显。

对于“人少面积不小”,或者想要领取货币补偿而不需要安置房的被拆迁农民而言,一份专业的评估报告将成为其获取公平、合理补偿利益的重要保障。

对方案中未涉及委托评估环节的,农民要及时提出意见,必要时可通过对方案的申请复议、提起诉讼等途径实施救济。对直接按某一个标准给付的补偿款不满的,也可以通过对补偿决定(裁决)的复议或者诉讼主张权利。

关键点八:防“帮拆”的真正法宝竟然是它!

在农村房屋拆迁中,农民最怕的就是“帮拆”。不过,事先、事中的取证工作如果做得足够专业、充分,帮拆也未必真的那么可怕。

对于遭帮拆、强拆风险大的地区,农民朋友要做到未雨绸缪,及时对涉案宅基地及其上房屋的情况进行完整的视频拍摄(比单纯拍照片效果要好),将宅基地院落、房屋及其他地上附着物的客观状态记录下来,进而将房屋内部的装饰装修、家具等室内物品清晰呈现。

在帮拆、强拆过程中大家则要重点做好对组织、参与人员的拍照、录像工作,争取准确捕捉强拆行为实施主体,便于日后提起行政诉讼直至刑事程序来追究其法律责任。

在明律师最后要提示广大农民朋友的是,农村房屋在面临拆迁补偿时主要就是两大问题:合法身份、面积的认定和补偿价值的确定。上述8点都是围绕这两大问题展开的。逐一把握这些关键点,将律师反复强调的看似“老生常谈”的内容落到实处,你的补偿安置一定低不了。

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