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拆迁常识土地征收拆迁评估补偿安置拆迁百问
为什么有些棚户区改造要算公摊面积?
在明律师 2020-06-28 北京在明律师事务所

有一些被拆迁人反映,安置房下来之后大失所望,因为合同面积似乎很大,但房子下来一看比原来的房子还小!因为忽略了“公摊面积”!回迁房一般都是高层,公摊面积很大,合同面积大并不见得居住面积也大。那么,安置房如果签约面积大但是实际面积比原居住面积小是否合理?安置房的公摊面积有多少?有什么法律规定吗?


一、安置房公摊面积有多少?


公摊面积就是公用建筑面积,是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。普通的多层住宅楼公摊系数约10%-15%;带电梯的小高层住宅公摊系数约15%-20%;高层的住宅公摊系数约20%-25%,即得房率在75%左右。也就是说我们选了一套安置房面积为100平方米的话,实际面积约75平方米,公摊面积约25平方米。


1、公摊面积包括:大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。


2、非公摊面积包括:仓库、机动车库、非机动车库、车道等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;售房单位自营、自用的房屋;为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。


3、法律依据:《房产测量规范》


二、安置房比原居住使用面积小是否合理?


答:不合理。法律规定补偿不能降低老百姓原有生活居住水平,咱们家房屋面积有多大,就应该补偿多大。如果您家房屋原来没有公摊,而给安置的房屋有了公摊,那么就意味着居住面积降低了,生活居住水平降低了,这是不合理的。在这里也建议大家签订安置补偿协议时,一定要问清楚安置房有没有公摊,拆一还一是如何计算的,共摊是否计算在内,一定要将房屋面积和交房时间详细具体地写在补偿协议里。


法律依据:《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》《土地管理法实施条例》


为什么有些棚户区改造要算公摊面积

三、【房屋征收中如何认定房屋面积】


《国有土地上房屋征收与补偿条例》第15条规定,房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。


《国有土地上房屋征收评估办法》第9条规定,对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。


所以,在房屋征收领域,调查登记时以建筑面积为准,而不是以实际使用面积为准。评估时会根据权属证书登记的“证载面积”为准认定房屋面积,而一般情况下“证载面积”均为建筑面积。


这样的规定可能会给被征收人带来困扰。例如被征收人原先居住的是几乎不存在公摊面积的平房院落,或是公用区域很小的老旧楼房,产权调换房屋或是回迁安置小区却有了更多的公摊面积。这样就容易出现建筑面积补偿看似合理,但实际使用面积却低于原房屋面积的情况,使得被征收人的“得房率”降低,居住体验受到影响。


关于这一令广大被征收人头疼的“公摊面积”问题,在明律师想提示以下两个方面:


其一,“得房率”并不是越高越好,适度合理的公用建筑面积是确保新建楼房居住体验之必需。举个最简单的例子,现在很多地方都在开展“老楼加装电梯”的改造升级,原因就在于绝大多数上世纪80年代及以前建造的楼房都没有安装电梯,在人口老龄化加剧的今天造成了居住于中高楼层老人的出行极度不便。显然,按照前文对公用建筑面积组成的介绍,没电梯自然也就谈不到什么电梯井,但最后房屋住着不痛快的还是老百姓自己。故此,公摊面积绝不应没有,而是应当控制在一个合理的范围之内,尤其是不能出现补偿后的实际居住使用面积较之前缩水的情况。


其二,在部分地方性规定中,没有简单照搬《征补条例》关于建筑面积的规定,而是对产权置换房屋的补偿面积标准予以更为人性化的规定,让被征收人获得切实保障。这是某些地方改造要算公摊面积的重要原因,是充分考虑到了被征收人所担心的公摊面积增大的问题,通过规定一定比例的面积补助来确保安置房屋的实际居住体验。


在明拆迁律师最后要提醒广大被征收人的是,当遭遇征收拆迁、对面积补偿有疑问时,可以及时咨询当地房地产行政主管部门或征收方工作人员,了解相关政策。当您选择了房屋产权调换时,要充分了解回迁、外迁安置房屋的位置、户型、面积、层数、通风采光等详情。安置房一般都有所谓“样板间”供参观,也会提供设计图纸供参考,公摊面积严重不合理的偏大的情形通常是可控的。总之,公摊面积的确值得重视,但也不至于被妖魔化。至于住建部发布的新规范,还是等其正式施行之后再研究其对补偿安置领域的影响吧。

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