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重要!这7种征收补偿协议签了也能依法撤掉!
在明律师 2020-06-04 北京在明律师事务所

导读:在征收维权实践中,一般而言签订补偿协议后是不能反悔的,被征收人也就此丧失了再主张补偿安置结果变化的机会。但如果您所签订的补偿协议存在以下这些情形,那么协议即使签了也有望依法“撤掉”,即经法院判决被确认无效或予以解除,重新获得与征收方就补偿安置协商谈判的机会。那么,究竟都有哪些情形呢?

情形一:补偿协议签约主体错误


《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条规定,房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就相关事项订立补偿协议。据此,对于国有土地上的房屋征收而言,签约的一方主体是房屋征收部门。实践中,房屋征收实施单位、建设单位作为签约主体的情况时有发生,很多2011年以后启动的项目被征收人仍然在和某房地产开发公司签约,这无疑是不合法的。


情形二:签约的另一方不是被征收人,或不具备民事主体资格


如前所述,签约的另一方主体必须是被征收人,即被征收房屋的所有权人或者公房承租人。实践中,一些老旧房屋、平房院落往往牵涉的权利人众多,容易出现签约主体被征收方搞错、搞漏的情形。此时,被征收房屋的真正权利人仍可以主张其补偿安置权利,而不受已经签订的所谓“补偿安置协议”的约束。


另一种较为少见的情况是,如果签约的被征收人被证实为未成年人或不能完全辨认自己行为的精神病人,则会影响到已签订补偿协议的效力。


情形三:征收项目本身存在重大违法


譬如对于集体土体征收的项目,若存在“少批多占”“未批先占”“拆分审批”等无征地批文、先行用地批文而直接与被征地农民签订补偿安置协议的情形,则签订的协议因缺乏事实和法律依据而会被归于无效。而对于城市房屋拆迁,若项目的征收决定未依法作出就签订所谓的“先行搬迁拆除协议”,一般认为这样的协议也是应归于无效的。


需要指出的是,这类情形必须是涉案项目存在“重大违法”情形。“一般、轻微的违法”是不足以导致已签订的补偿协议无效或被判决解除的,至少在司法实践中是这样。


情形四:被征收人受胁迫而签订的补偿协议


《合同法》第54条规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。


实践中,胁迫签订补偿协议的情形并不鲜见。在明律师代理的很多案件中都曾出现被征收人表示自己被几个不明身份大汉按倒在地逼着按手印、签字,不明人员赖在家里不走,不让吃饭不让睡觉逼签等情形。毫无疑问这种恶劣的行径是严重的违法甚至犯罪行为。但前提在于被征收人一定要有充足的证据证明自己遭遇了这类状况,而这一举证是很难的。


无论如何,如果被征收人有证据证明发生了这样的事情,或者被接到报警后及时出警的公安机关人员的调查证实,那么如此签订的补偿协议当然是可以依法撤销的。


情形五:被征收人受欺诈而签订的补偿协议


协议欺诈是征收维权中的“永恒话题”,其中最臭名昭著的莫过于“空白协议”。空白协议事实上连一份合法的合同的形式要件都不具备,依法也不应被认为有效。但问题和前面是一样的:被征收人如何证明自己所签下的是一份横线、空格处尚未填写具体内容、数字的空白协议呢?如果被征收人提出要求,用手机拍摄记录签约的过程或要求自己的律师在场,又能否被征收方允许呢?当这些问题暂无更好的解决办法前,这样荒唐的事情便难以真正从征收拆迁领域消失。


情形六:遭遇“株连式逼签”情形下签订的补偿协议


“违背真实意思表示”还可能有很多情形,譬如在“株连式逼签”的情况下,征收方通过让被征收人的子女、亲属离职停课,进行税务、环保、计划生育等各方面的无端调查和处理等方式来逼迫换来的协议,也可以认为是“胁迫”的一种特殊形态。但如何证明“株连”行为与签约之间的因果关系,又是留给被征收人的一道难题。


情形七:补偿协议内容损害社会公共利益


在明律师代理的一起案件中,征收方一口气与被征收人签订了4份金额不等的补偿安置协议。然而其中涉及的房屋面积存在与事实不符的情形,导致部分协议的补偿数额畸高。那么,这样的补偿安置协议就会因损害社会公共利益而被撤掉。被征收人要切记不可签订这样的协议,否则很可能落得一个房屋被拆除而协议约定的补偿金额无法到手的尴尬局面。


在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是,上述7种情形只是存在补偿协议被确认无效或判决解除的可能性,现实中的情况是千差万别的。如果被征收人对补偿安置不满,一定要在暂不签订补偿协议的基础上展开依法维权行动,切不可寄希望于签约之后再找理由反悔。签约须谨慎,一签定乾坤,这么讲可以说是毫不夸张的。

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