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征收补偿究竟是按人头补还是按面积补,关键看这个!
在明律师 2020-06-04 北京在明律师事务所

导读:征收补偿究竟是按人头补,还是按面积补,无疑是长期困扰广大被征收人一个疑难问题。实践中,经常有被征收人反映,自己家人口少但房屋面积大,结果一征收就吃了亏,而人家那人多的往往能获得巨额的补偿。那么,征收补偿依法究竟该怎么算呢?按人头还是按面积,又是否是一个只能“二选一”的无解问题呢?本文,在明律师将为您简明扼要的说明白这件事……


在明律师首先想讲明的一个重要问题是,“人头”和“户口”是两码事。因为户口在某地,并不意味着人就实际居住生活在某地。


根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条之规定,房屋征收的补偿范围中,最重要的一项就是对被征收房屋价值的补偿。这一补偿的法定标准,就是第19条所说的“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。据此,我们就明白了,补偿数额是按市场的房价“比较”得出的,和房子里住了多少人、户口上有多少人没有关系。也就是说,城市房屋拆迁,补的是面积,每平米补你多少钱,而不是数人头、翻户口簿。


一个浅显的道理在于,在城市中,“人户分离”已是常态。户口簿上有名字的那些人,很可能在其他地方另有房产,或早已经出国定居了。城市的特点,就是人员的流动性极强。这些事情,显然不是征收补偿应当涉及的问题。590号令规定的很清楚,补的是房屋的所有权人或者公房承租人。那么城市房屋拆迁的结论也就有了:补的是面积、房屋本身,而不是人头。


但对于确实人口多,面积不大的情形,在实际进行房屋安置时也是会予以考虑的。故此,实际上面积和人头是一个需要综合考虑的问题。


我们再来看农村集体土地上的情况,这要比城市房屋复杂一些。根据《土地管理法》第47条之规定,征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。《土地管理法实施条例》第26条规定,地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。据此,这项的去向是明晰的,是谁的就是谁的,与人头均无关。


土地补偿费和安置补助费,依法是要发放到农村集体经济组织的。下一步怎么分配、使用,一是要按照省级政府制定的分配办法在农村集体经济组织内部合理分配,二是要依据征地补偿、安置方案的规定来进行落实。在这一过程中,人头、面积是需要综合考虑的。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定,农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组,可以依照法律规定的民主议定程序,决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人,请求支付相应份额的,应予支持。显然,提到份额了,是与“人头”直接相关的。


地的补偿是这样,然后再来看农村宅基地上的住宅房屋。从《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定上看,补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。从相关计算公式可知,区位补偿价只和面积、当地普通住宅指导价有关,和人头没有直接关系。事实上,这一原理是与590号令十分接近的。


但如果是农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人实施拆迁,以本集体建设用地范围内的房屋安置被拆迁人的,经村民会议或者村民代表会议讨论通过并报乡、镇人民政府批准后,可以按照被拆除房屋建筑面积安置,也可以结合被拆迁人家庭人口情况安置。


事实上,对于宅基地上房屋拆迁的补偿而言,最基础性的问题是被拆迁人要依法享有农村集体经济组织成员的“资格权”。有这个资格权,才能拿到“全额”的拆迁补偿安置。否则,就可能会面临只能针对地上的房屋去拿重置成新价的货币补偿,而连选择房屋安置的权利都没有的尴尬情形。


实践中,根据腾退项目的补偿安置方案,被腾退人可以选择货币补偿,也可以选择房屋安置。如果你选货币补偿,那么就是按面积,每平米补给你多少钱;如果你选择房屋安置,那么就是按人头,一个人多少平米安置面积。也就是说,究竟是按人头补,还是按面积补,被征收人是可以根据方案的内容来进行选择的。


一般而言,被征收人一定会选择房屋安置,而不会选择纯货币补偿,因为后者极易导致拿完极低标准的货币补偿款后买不起房屋的情形。那么,人头在这里就显得非常重要了,人口多的,自然安置下来的面积就大,这也是符合公平原则的。


在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是,按人头还是按面积,最终都要按合法有效的征收补偿安置方案来。被征收人若对补偿安置方案不满,则要依照《征收土地公告办法》等规定的程序及时提出意见或申请听证,这或许是此类困惑的终极解决之道。


问题的本质,实际上在于怎么多种西瓜,而不在于就着这可怜兮兮的西瓜琢磨怎么切……

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