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拆迁常识土地征收拆迁评估补偿安置拆迁百问
在明征地拆迁律师:如何预先知道自己的房屋将要被拆?
董鑫蕊、王小明 2020-01-06 北京在明律师事务所

实践中,人们知道自家房屋要拆迁,无非是看到了官方发布公告,或者通过“小道消息”得知。那么,我们从哪些地方可以看出某地快要征收拆迁了呢?本文,在明拆迁律师为大家讲讲拆迁发生前的先兆与苗头,带广大被征收人“未卜先知”一回。


【先兆一:拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估开展】


《土地管理法》第47条规定,县级以上地方人民政府拟申请征收土地的,应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估。


故此,先于拟征地公告、征地告知书启动的一定是这两项工作,调查个大概齐后征地补偿安置方案才可能被草拟出来。公开征求意见之类那都是更往后的事情了。


同理,在城市房屋征收中,社会稳定风险评估同样是法定的规定动作,且其发生于房屋征收决定公告之前,被征收人可特别对此提高嗅觉灵敏度,发现征收拆迁即将到来的先兆。


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【先兆二:房屋征收范围确定,“暂停公告”发布】


房屋征收部门应当将区县政府确定的房屋征收范围和不得实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为等事项在房屋征收范围内予以公告,并书面通知规划和自然资源、住房和城乡建设等有关部门暂停办理相关手续。


同理,在农村集体土地征收前夕,“拟征地公告”的发布即具备“暂停公告”的作用,农民见此公告后同样不得抢栽、抢种、抢建。这都是征收拆迁即将到来的重要讯号。


以上这两项是法定的征收拆迁初始步骤,广大被征收人一定要牢牢记住,切勿对这些情况的出现不当回事。实践中,许多人在此阶段往往麻痹大意,心存侥幸误以为“折腾两天一看大家都不同意就消停了”,这是对自己的财产权利极端不负责任的心态。


如果官方的征收文件、动作始终没有见着,那也不要着急。一般情况下,被拆迁人知道自家要拆迁,都是听“邻居”之类的消息灵通人士讲的。


在一个居住范围内,总有那么一两个未卜先知的街坊邻居,能够在第一时间了解到有关征收的信息。虽说空穴来风不足为信,但说的人越多,蠢蠢欲动的人就越多。一日没看到政府的文件,百姓们的心就会一直悬起来。


被征收人可以尝试根据以下几种情况预测自家将要被拆迁,不过在明律师不保证这些做法的有效性:


1. 看到公务车队在你家周围查看,手里拿着图纸,指指点点,这可能是领导在视察,看这片土地是否适合进一步的开发利用。


2. 看到陌生人拿着测绘仪器在你家周围量着什么,这是在划范围,以便进行成本预算。


3. 看到陌生人用相机拍着什么,这是在做前期调查。


4. 发现有居委会、村委会的工作人员频频上门走访,了解家庭人口情况和户籍状况。通常而言,地方上的很多大动作都是透过基层群众性自治组织最先开展起来的。


5. 忽然发现之前翻盖房屋没人管,而现在盖房搭屋搞装修竟然有人管了,这是禁止新建、扩建、改建房屋的苗头。


6. 村干部家开始拼命修房子,这是他们提前获悉消息了。


7. 突然发现村里上空时常有装有摄像器材的无人机在盘旋拍摄,这是在航拍以辨识新增违建。


8. 有人开始在墙上喷“拆”字,画红圈,这是要真的拆了。


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以上说的这些均属预测征地拆迁的“旁门左道”,显然我们并不能以此作为自家房屋是否要被拆迁的依据。要想真正确定自家房屋是否要拆迁,是否处于拆迁范围,还是要多去研读地方政府通过网站公开的国土空间规划、街区控制性详细规划等文件和附图,甚至可以多去当地的规划展览馆走一走。


譬如,如果你发现自家所在的区域在未来15至20年的规划中明显被赋予了新的功能,比如引入了某产业园或者大项目,那么征地拆迁就可能成为大概率的事件了。


在明拆迁律师最后想提示大家,拆迁案件,通常有两大难点,一是补偿安置协议签字以后反悔很难;二是错过了关键行为的起诉期限,再想寻求救济很难。要想不错过拆迁项目的启动初期,拆迁户需要平时多留点心,多多关注地方政府的网站、当地的主流媒体和基层群众性自治组织所设立的“居民代表小组”“楼门会议”的动向等等。要是外出打工求学,也要和家里的亲朋好友多沟通以及时掌握第一手信息。“凡事预则立,不预则废”,平时多上心总好过临时抱佛脚,即便征收拆迁真的来了,对我们也将是好事情。

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