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拆迁常识土地征收拆迁评估补偿安置拆迁百问
征收拆迁中至少要有这两拨人去你家做客,你打算如何招待?
董鑫蕊 2019-12-31 北京在明律师事务所

导读:作出房屋征收补偿决定前要经过一系列的程序,其中入户调查登记和入户实地查勘是必不可少的两个环节。那么,被征收人要不要让调查人员进门?对于实地查勘记录要不要签字确认?本文,在明拆迁律师为大家浅析征收中不可回避的这“两入户”,教给被征收人们正确的应对之策。


【入户调查登记】


《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定,房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。


依据上述规定可知,调查登记的事项,一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的最主要依据,对其他可能影响房屋价值评估的因素,在调查登记过程中也应予以查明。


《国有土地上房屋征收评估办法》第9条规定,房屋征收评估前,房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查,明确评估对象。


房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况,包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。


据此,征收调查登记工作的落实是下一步评估机构开展工作的前提条件,第一个“入户”未完成,第二个“入户”就将失去依据。


【入户实地查勘】


《国有土地上房屋征收评估办法》第12条对“实地查勘”做出了详细的规定,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。


首先,实地查勘是房地产价格评估的必要步骤,未经实地查勘就作出的评估报告缺少事实依据,是明显不合法的;


其次,“走过场”式的实地查勘,未做实地查勘记录、未留存被评估房屋的影像资料等都是不合格的实地查勘,据此作出的评估报告自然不能客观反映被征收房屋的实际价值,被征收人对此要坚决不予认可并提起程序进行救济。


被征收人要特别注意审查上门人员的注册房地产估价师资质,并了解其是否系依法选定的评估机构派来的估价师。这些信息都是在此前的选定环节中公开的,同一项目的被征收人应当充分知情。


最后,实地查勘记录应当由房屋征收部门、注册房地产估价师、被征收人或者见证人三方共同签字确认,仅有评估师签字的实地查勘记录也是不合法的。


在此特别提醒大家注意,实践中,有许多被征收人会陷入一个误区,即“阻碍评估就能阻碍征收”,因此经常有被征收人拒绝或阻碍入户调查登记和入户实地查勘,这样的行为是不可取的。


阻碍评估不仅不能阻碍征收,反而可能会减损您的合法权益。评估报告是记录被征收房屋的现实状况及评估价格的重要凭证,也有可能成为被征收人救济的主要依据。


因此,被征收人应当积极配合入户调查登记与实地查勘,协助评估全面顺利进行。特别是那些在房产证或不动产权证的记载面积之外新增房屋面积的被征收人,更应该积极配合评估师如实记录房屋状况,为房屋的客观情况留存证据。


根据《办法》第12条的规定,即便被征收人最终拒绝在实地查勘记录上签字确认,也不影响涉案实地查勘记录的有效性。但若被征收人对评估依据的调查登记结果不认可,可以在咨询专业律师后选择不签字,但尽量不要不让评估人员进门。


一旦出现“隔着门评估”的情况,吃亏的只能是被征收人自己,而拆迁仍能推进下去。


征收补偿方案是否合理,如何救济?】


如果被征收人对评估报告的内容不满可以不签字,不签字不代表征收方会停止项目进程。这时,一定要及时申请复核和专家委员会鉴定,不要轻易放弃这些权利。否则可能会在诉征收补偿决定的案件中陷于不利的地位。


最高人民法院在(2018)最高法行申5975号行政裁定书等近期的裁决中均明确指出,对征收补偿方案合法性的审查应在审查征收补偿决定时进行,其表述为:


在国有土地上房屋征收与补偿过程中,征收补偿方案是市、县级人民法院作出房屋补偿决定的重要依据。但征收补偿方案并非针对单个权利主体,而是针对所有被征收人作出的征收补偿标准和方式。


对单个权利主体的权益产生实质影响的是其后作出的房屋征收补偿决定,并且在被征收人对房屋征收补偿决定依法提起行政诉讼,人民法院审查房屋征收补偿决定时,也将一并对征收补偿方案的合法性进行审查。换言之,征收补偿方案的效力已被房屋征收补偿决定所吸收,被征收人完全可以通过起诉房屋征收补偿决定维护自身合法权益。


在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是,“两入户”是征收中的必经程序,将会直接影响到最终的补偿协议或者补偿决定内容。大家一定要对此予以高度重视,切勿认为“什么都不配合”自己就能相安无事。只有在这两个关键环节中应对得当,才能为自己保留下在起诉补偿决定时的有力抓手,为最终获取满意的补偿安置条件奠定基础。

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