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拆迁常识土地征收拆迁评估补偿安置拆迁百问
集体土地上企业房屋征收,这5大补偿一样都不能少!
赵秀津 2019-11-20 北京在明律师事务所

位于农村集体土地上的营业用房遇到征收,无疑是件令企业被征收人头疼的事情。如果厂房、地上附着物,甚至机器设备、电器等都被强制拆除、损毁,企业家多年的心血也就会毁于一旦,很难东山再起。出现上述情况,究其原因,是因为法律并未针对企业征收补偿作出单独、细致的规定,只是零散的见于征收补偿的相关条文之中。那么,企业在征收时应当获得的补偿有哪些?企业被征收人遇到问题时,又该如何维护自己的合法权益呢?


一、房屋、建筑物及土地价值的补偿


1.房屋、建筑物的补偿


企业的经营性用房主要有工业厂房和仓库,也有部分住宅和办公用房等。具体的补偿面积,以相关权属证明登记的建筑面积为计算标准。由于历史原因,无法办理房屋权属证明和土地使用证明的,可经实际调查丈量确定。


评估机构针对企业房屋及建筑物价值进行评估时,应当考虑被征收房屋及建筑物的区位、用途、建筑结构、建筑年限、新旧程度、高度、建筑面积以及占地面积、土地使用权、是否临街,是否位于商业区,通风采光条件等诸多因素。


企业征收还涉及到房屋的所有权归属问题。企业征收的补偿对象只能是营业房屋的产权人。如果企业是承租人、承包人的话,那么征收方只能针对承租人、承包人在租赁、承包期间对自建的地上物所有权给予补偿。


实践中,征收方与出租人、发包人签订补偿协议,致使承租人、承包人的合法权益遭受侵害的情况时有发生。所以,广大承租人、承包人遇到征收时,必须及时地参与到征收事务中去,就法律问题咨询专业律师的意见,保护好自己的合法权益。


2.土地的补偿


企业征收中的土地补偿问题,会涉及到土地的性质,即国有土地与集体土地将有所区别。


《国有土地上房屋征收与补偿条例》中,并未对国有土地上企业征收的土地使用补偿作出明确的规定。各个地方的征收实践中,土地补偿往往与房屋、建筑物的补偿计算在一起,并不清晰透明。这一现象如若大量存在,并不利于企业被征收人获得合理补偿。


而集体土地上企业遇到征收时,一般按评估价格给予土地补偿费。如果企业为承租人的话,就会涉及到企业与土地使用权人之间,谁有权获得土地补偿的问题。此时,补偿的依据将以土地证书或租赁合同约定为准。


二、设备、设施的补偿


1.不可移动设备的损失补偿


企业出于生产经营需要,房屋内可能存在一些不可移动的设备、设施。例如工厂中的生产线。征收方对这类设备制定的补偿标准,应按照设备使用年限进行折旧计价,或是按照重置设备的市场价格计算,对所有权人予以补偿。


2.可移动设备的搬迁费、安装费的补偿


针对可移动设备的具体补偿标准,应当按照当地制定的搬迁费标准或实际发生额计算,主要包括拆卸费用、运输费用、安装调试费用等。安装调试费还应当由设备供应商出具报价书和证明予以佐证。


三、停产停业损失


停产停业损失也是企业征收中极为重要的一部分补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。


由于各地区的情况存在差异,政策规定的细致程度不一,这部分的补偿也有很大的差别。即使在地域相同的情况下,停产停业损失也有可能不同。实践中,停产停业损失的对象包括哪些、计算标准如何,都是可以争取的,协商沟通的操作空间较大。


本着保护被征收人权益的原则,停产停业损失补偿既应包括实际损失补偿,也应包括预期利润损失补偿。


实际损失补偿主要有原材料、半成品等物品的损失补偿,以及订单违约损失补偿,财务损失补偿等。预期损失则是指,根据往年同期的财务状况,企业可期待的利润。被征收企业应当就投资数额和近几年的平均合理利润提供充分证据,以证明合理的投资收益回报,便于征收方结合剩余经营期限计算预期的利润损失。


四、人员遣散安置等补偿费用


针对员工的补助或补偿费用,法律中也没有明确具体的规定。实践中,有些地方制定了相应的规定,但有一些地方没有具体的规定。


这就需要广大律师同仁找出对被征收人有利的规定和实例作为依据,为被征收人争取。


一般来说,企业遇到征收后,需要支付员工停工期间的工资和社保费;如果不再继续经营,则需要依据《劳动合同法》的有关规定,支付解除劳动合同的经济补偿金等费用。


五、搬迁奖励金及其他损失的补偿费用


在征收过程中,征收方往往会采取设置奖励金的办法鼓励被征收人、承租人尽早签订补偿安置协议,让被征收人搬离征收范围。


奖励金的数值,由征收方根据征收项目的实际情况确定,并在补偿安置方案中公示。实践中,也有征收方、被征收人、实际承租人之间通过协商确定的情况。


企业征收中涉及的其他损失的情况,可能是由部分被征收人的特殊需要所产生的,例如实验室、无菌车间、包装车间等特殊功能厂房的验证费,需要被征收人结合自身个案情况与征收方协商确定。


最后,在明拆迁律师要提示大家,由于法律未作统一规定,征收个案中针对企业的补偿政策存在较大差异。不过,无论补偿政策怎样规定,计算标准如何,积极举证都十分重要。广大企业被征收人遇到困难时,应当委托专业律师代理,在律师指导下尽量收集材料,提供有关企业经营资质、经营年限、收入效益及税款缴纳等方面的证据,结合所在地区的政策和所涉项目的补偿方案,争取征收方对房屋用途和补偿权益的认可,拿到公平、合理的征收补偿。

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