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2020年将至,"小产权房"能转正获取合法身份吗?
董鑫蕊 2019-11-14 北京在明律师事务所

导读:风靡一时的小产权房建设已渐渐退出了历史的舞台,但存量小产权社区、别墅仍然不容忽视.必须明确的是,小产权房建在农村集体土地上肯定是违反了法律的相关规定,但并不是所有的小产权房都没有办法合法化.今天,在明律师带大家了解农村集体建设用地上有关小产权房转正的问题,看看在2020年新《土地管理法》施行及农村土地制度改革如火如荼的背景下,小产权房问题的解决究竟有没有希望.

【小产权房定性:就是违建】

"小产权房"不具有普通商品房的性质,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的叫法.通常所说的小产权房,是指在农村集体建设用地上建造的用于对外出售的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用.房屋没有国家颁发的"土地使用权证、商品房预售许可证"等证件,最多仅有村委会颁发的所谓"产权证".

小产权房的产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发,亦称"乡产权房".在法律意义上不构成产权.小产权房的开发建设缺乏监管,容易出现质量问题.购买小产权房的风险很多,购房合同未在住房和城乡建设主管部门备案,如果出现合同纠纷难以得到与普通商品房等同保护.

根据有关规定,小产权房不能向非本集体经济组织成员的第三人转让或出售.即使购买了小产权房也不能合法转让过户.由于小产权房无法办理法定产权手续,若遇到国家拆迁,很难得到相应的拆迁补偿.如果有补偿也比有房产证的房子补偿少.


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【小产权房买卖合同一律无效吗?】

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,小产权房买卖合同不都是无效合同,需分情况讨论.

未经有关组织和部门批准,将房屋出售给本集体经济组织以外的人员,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理.如果合同被认定无效之后,买受人应当将房屋返还给出卖人,出卖人将取得的价款返还给买受人.

如果合同已履行、购房人也实际居住使用的,则需要根据案件的性质结合具体情况综合分析此类合同的性质.如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过房地产管理部门审批的,可以认定合同有效;对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效.

【"小产权房"可以合法化吗?】

人们常说的"小产权房"通常是指由村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售建在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的"商品房".由于小产权房价格低廉,买卖的人不在少数.

从法律意义上进行判断,建设、销售和购买"小产权房"均不受法律保护,并不能构成真正意义的产权.

早在2013年《国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售"小产权房"的紧急通知》中提到,建设、销售"小产权房",严重违反土地和城乡建设管理法律法规,不符合土地利用总体规划和城乡建设规划,不符合土地用途管制制度,冲击了耕地保护红线,扰乱了土地市场和房地产市场秩序,损害了群众利益,影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展.

依据《通知》的有关规定,要建立城乡统一的建设用地市场等改革措施,坚持依法依规,严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划,严格实行土地用途管制制度,严守耕地红线,坚决遏制在建、在售"小产权房"行为.

综上所述,目前国家政策是不承认小产权房的,短时间内其不会转为合法的商品房.小产权房属违法建筑这一点是肯定的.

对于小产权房的处理,一般认为要尊重历史,照顾现实;注重判决的法律效果和社会效果;要综合权衡买卖双方的利益.轻微违法的可以通过补缴土地出让金、缴纳罚款、补办手续等方法使其合法化,但是对于根本性违法如占用耕地等农用地建造的小产权房别墅、会馆,将难逃被没收或限期拆除的结局.


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【小产权别墅真的会被限期拆除吗?】

一般认为,在农村集体土地上建造的"小产权房"性质的别墅、私人会馆等,其一不是为了满足购买者的基本居住生活需要,二不是为了社会公共利益服务,且为各部门文件所明令禁止,在未来的清理整治行动中被限期拆除的可能性较大.

需要补充的是,"违建不补"是一般性的法律原理,但若地方政府自认存在监管不力、政策朝令夕改等"过错",则可能给予被拆除小产权别墅的购买者一定的补偿.

某种意义上说,地方政府当年对类似建设行为的放纵甚至鼓励是一种政策短视,客观上造成了农民权益的受损和土地资源的浪费,这样的政策着实不应继续坚持,而应当及时纠偏.

而从另一个角度上看,所谓"小产权房社区"却不应一律予以拆除,而要结合实际情况予以区别对待.毕竟其牵涉户数较多,在处置时需考虑行政法上的比例原则.但至少到目前为止,尚无此类小产权社区成功"转正"的先例可循.

在明拆迁律师最后想提示大家,对于小产权房违建的没收、限期拆除是对历史错误的必要纠正.集体建设用地的利益最终应回到农民朋友手中,而不应被个别"城里人"因贪图自身享乐蚕食.小产权房究竟将向何处去,仍是一个巨大的待破解的谜题.

而如果您所居住使用的小产权房正面临被没收、限期拆除,那么您可以及时咨询专业律师,看看是否有尽量减小损失的可能性,毕竟当年买的时候似乎没人说不让卖.

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