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【房屋补偿安置】2020年,房屋征收补偿,要钱、要房哪个更划算?
于然 王小明 2019-10-31 北京在明律师事务所

导读:到底“拿房”还是“拿钱”,在实际征收拆迁过程中,对于很多人来说确实是一件比较头疼的事。不论当时是选择“拿钱”还是“拿房”,随着时间的推移,总会有一大部分的人觉得当时选错了。那么在明律师需要提醒大家的是:“拿房”还是“拿钱”是需要充分考虑法律、政策和房屋所在区位情况的,不是一个适合简单“碰运气”的事情。下面,在明律师就与您一起分析到底什么情况下“拿钱”不会吃亏,什么时候“拿房”更有利保障自身更好的生活水平。


【适合要钱的情况:不缺房子住,房屋升值空间不大】


所谓的“要钱”也就是被征收人接受征收方给予的货币补偿款,直接领钱走人。货币补偿款是依据被征收房屋类似房地产的市场价格评估得出的。


实践中,绝大多数被征收人都不愿意选择直接领钱走人的方式,尽管这样做有着较为明显的优点:


其一,补偿兑现风险低,一次到位无后顾之忧。支付货币补偿款是一瞬间的事情,一般都是被征收人签订了补偿协议交了房屋钥匙和产权证,补偿款就直接通过银行打到被征收人的账户里了。


而选择房屋产权调换则势必需要考虑以下问题:


1. 有没有就近地段或者改建地段的回迁安置。如果所涉项目并非旧城区改建,进而没有回迁安置这一选项,被征收人就只能接受外迁到城市郊区甚至更远地方的事实了;


2. 安置房屋是期房还是现房,会不会存在迟迟无法交付入住的窘境。实践中,安置房的建设周期长是一个难以克服的困难,一般过渡期限就是24到36个月,但在个别项目中在外过渡十年八年的都大有人在。相较于领钱走人的被征收人而言,等待中的被征收人的幸福来得实在就太慢了一些。甚至有些年长者没有等到入住安置房就已不在人世了。


3. 安置房会不会配套差、基础设施不灵。坊间始终传闻拆迁安置房容易存在各种基础设施、物业、配套等领域的问题,入住多年后这些仍然可能是个问题。且安置房的再度上市交易往往会受到限制,其市场价值也难以与普通商品房相提并论。


其二,特定情况下政策上鼓励货币化安置。这种势头在前两年尤为明显,且根据房屋所在区位的不同而仍有可能存在。


譬如《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第24条规定,被征收人、直管公房承租人在签约期限内搬迁,仅选择货币补偿且放弃申购征收安置房和保障性住房的,可以给予适当奖励。


其第25条还规定,被征收的非住宅房屋不符合规划控制、节约集约用地、产业发展导向要求的,鼓励被征收人选择货币补偿方式。被征收人选择货币补偿方式并在签约期限内搬迁的,可以给予适当奖励。


由此可见,货币化安置具有盘活商品房库存、调整产业结构、疏解腾退空间、转移低端产业从业人员等诸多政策优势,对于特定的城市而言是能够获得额外政策性奖励的。


故此,对于自身已有其他住房,无刚性居住需求、压力,以及所处城市商品房市场长期低迷,户籍准入门槛不高等情形下的被征收人而言,直接选择货币补偿未尝不是明智之举。


须知,同样是安置房,北上广深等一线城市与三线以下城市显然不可同日而语。对于中小城市的被征收人而言,在能否接受货币补偿方面的确可以有更多的灵活性。


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【大多数被征收人:坚决要房,那么须注意这些问题】


当然,在明律师所接触过的绝大多数被征收人都是冲着安置房来的,所以我们不得不考虑一下房屋产权调换选项下所不能回避的那些问题。


其一,能不能接受外迁安置房的地点。外迁本身并非不能接受,关键是外迁安置房在什么地方。实践中就出现过从南二环“外迁”到北二环的项目,这样的外迁的确没太大问题。


被征收人需要综合、全面的考虑外迁安置房所处区位的情况,包括其周边配套设施如医疗、教育、文化娱乐、交通通信、自然环境等直接影响未来居住生活体验的内容。


当然,一些地方性规定也有着为民解忧的人性化措施:被征收人、直管公房承租人因房屋征收需要办理户口迁移、邮件传递、电话迁移、供水、供电、低保、劳动和社会保险以及转学、转托等手续的,有关单位应当提供便利。


在征收范围内的义务教育阶段学生,可以在原学校或者现居住地学校就读,学校不得以非本学区学生为由收取其他费用。(南京市规定第39条)


其二,能不能等得起过渡期限。过渡期限也可称之为“临时安置期限”,根据浙江省、南京市的规定,调换房为多层的,临时安置期限一般不超过24个月;调换房为高层的(10层以上),临时安置期限一般不超过36个月。


而一旦这一期限因故需要延长,则房屋征收部门从逾期之月起要支付两倍的临时安置补助费。浙江省还特别规定了带有违约责任性质的临时安置补助费应适用最新公布的标准,且被征收人有权改为选择货币补偿方式。


过渡期限届满后24个月安置房仍未落实的,被征收人还有权要求另行安排产权调换房屋。当然,各地的规定不同,需要被征收人了解房屋所在地的政策法规。


无论怎么弥补,一旦安置房未能如期交付,在外过渡的被征收人的心理体验都可想而知。其所承受的焦虑绝非临时安置补助费所能完全化解的。


其三,是否能够接受“房票”这种产权调换载体。实践中,一些地方的旧城区改建项目热衷于鼓励被征收人选择“房票”,即特定面积的房屋兑换凭证来落实补偿。


“房票”本身在法律上是没有问题的,但在实际使用中是不是足够“好用”,会不会在选房的户型、层高、朝向、位置等方面存在诸多限制,则需要被征收人充分了解当地政策,仔细斟酌一番了。


不过有一点大家可以放心:如果房票在规定期限内没“花”出去,它是可以兑换成货币补偿的,不至于作废砸在自己手里面。


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最后,在明律师想要提醒大家的是,按照现在的情况来看,此前基本都是鼓励货币化安置,也就是提倡选择货币补偿的方式进行补偿,自己再拿着钱到市场上购买房子。但随着国家对货币化安置政策的收紧,多地已经出现了取消货币化安置的奖励补贴。但不论选择“货币补偿”或是“产权调换”,都存在利弊。您在进行选择时,应主要考虑两个方面,首先是现阶段家庭的居住需求及经济条件,其次是拟进行产权置换的房源是否理想。总之,您应结合自身情况,在充分考虑的情况下再作出自己的选择。


假如你所住的小区确定拆迁了,关于拆迁补偿你又会做何选择呢?欢迎大家在评论区留言,告诉在明律师你的选择。


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